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日本プロパティソリューションズ – JPS –

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JPSのソリューション提案 SOLUTION PROPOSAL

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物件の規模や用途、立地等々、ビル一棟一棟によってニーズや悩みは千差万別です。
ここでは、お客様のニーズを元に「プロパティマネジメント(PM)によって、どんなことを解決できるか」を具体的に紹介します。
01
CASE 01 テナント対応の効率化

依頼背景

賃貸ビルを所有する企業の総務部長様。数年前から、景気動向に売上が左右されやすい本業を補う目的で、比較的安定しているビル賃貸事業に進出。景気が順調に拡大している間は良かったが、景気後退局面になってからは、毎日のようにかかってくるテナントからのクレームや賃料減額要望の電話に少々うんざりしているところ。 株主総会の準備といった本業もおろそかにできないので、テナント管理についてはプロに任せたいと思い、プロパティマネジメント会社に相談してみることに。

解決策

景気上昇局面であれば、不動産経営もうまくやっていけるものです。しかし、景気後退局面ともなると、その舵取りには専門的な知識が不可欠です。プロパティマネジャーは、まず現状のビル管理体制を精査し、テナント対応の窓口をビル管理会社のコールセンターに一本化することを提案しました。設備の不具合などはここで対応させ、賃料など賃貸条件に係わる要望やビル経営に係わるクレームなどは、ビル管理会社からの報告を受けプロパティマネジャーがテナントと連絡をとる体制に変更しました。 総務部長様が前面に立つ必要はなくなり、プロパティマネジャーから特段の要請がない限り、普段は本業に集中できるようになりました。ビル経営については、プロパティマネジャーからの報告や提案に対して必要な指示を出したり、事業実績をチェックしたりするだけで済むようになりました。

PMのコツ
貴重な人的資源は本業に集中投下し、副業は専門家による質の高いビル経営を実現し、収入を得る。不動産の“所有”と“経営”を分離し、ビル経営は専門のプロパティマネジメント会社にアウトソースしてはいかがでしょうか。
02
CASE 02 ビル管理コストの削減

依頼背景

建物竣工以来、現行のビルメンテナンス会社に建物管理業務を依頼してきたオーナー様。長年世話になっていることもあり、管理仕様や管理コストの見直しをせずに契約更新を繰り返していた。ある時、隣のビルのオーナーと話している際に自分のビルの管理コストが高いことに気づき、プロパティマネジメント会社に相談してみることに。

解決策

ビルメンテナンス会社との建物管理委託契約は自動更新になっているケースがよくあります。当該ビルも竣工当時から契約金額が見直されておらず、改めて金額の見直しを実施。さらに清掃業務・警備業務など別々の会社と個別に契約していたため、業務の効率化が図られておらず割高になっていました。また、責任の所在が不明確で指示監督も煩雑。ビルオーナーにとっては負担の大きい管理体制になっていました。
そこで契約を1社に絞って統括管理をすることに。業務の効率化を図った上で、既存の管理会社と仕様や単価の見直し交渉を行い管理コストの削減を実現しました。

PMのコツ
建物の管理コストは、ビルの形態や設備機器の種類によっても違ってきますが、延床面積5,000㎡未満で管理人が常駐するビルや、延床面積5,000㎡以上で複数の管理人が常駐するビルには、ビル管理コスト削減の可能性があるかもしれません。
03
CASE 03 バリューアップで空室解消

依頼背景

空調設備がセントラル方式であるビルのオーナー様。築20年を経過し、セントラル空調がテナントニーズに合わなくなったことから空室率が上昇してきた。空調設備の故障によるテナントとのトラブルも心配。こうしたなか、経営安定化のためにも新たに個別空調設備へ入れ替えるビルのバリューアップを決断。ゼネコン数社から見積もりを取得することにしたが、工事内容や金額の妥当性が検証できず…。そこで、専門的な意見を求めてプロパティマネジメント会社にコンサルティングを依頼。

解決策

昨今の空調設備の入れ替え工事は、テナントが入居している状態で夜間やテナント休業日を利用しながら工事を行う”居ながら”工事が一般的となっています。夜間や休日作業となるので労務費が高くなる他、現場の養生・復旧を繰り返しながらの作業のため効率が悪く、この点でもコスト増になりがちです。また、テナントに対してオフィスの利用を制限することになるので、工事日時や工事方法等をテナントと十分に打合せ、安全性の確保や騒音の防止、工程管理など、事前のきめ細かな調整が必要となります。プロパティマネジャーはこれらの課題を考慮しながら、工事内容・金額・工期などの査定や契約交渉、工事中の監理監督、各種検査立ち会いなどの業務を幅広く実施。その結果、テナントの満足を得ながら、コスト面を考慮したバリューアップを実現できます。

PMのコツ
使用状況や日常のメンテナンス具合により、空調設備のコンディションは様々ですが、ハードの物理的な寿命に係わらず、社会情勢や経済情勢に伴うテナントニーズの変化によりその寿命を迎える場合があります。築20年を超える建物は、空調設備更新の準備を急がれた方が良いかもしれません。
04
CASE 04 相続不動産の運用代行

依頼背景

父親が経営管理する都内の小規模賃貸ビルを相続したオーナー様。現在大阪でサラリーマンをしています。ビル経営は初めてであること、遠方に住んでいることもあり、どのように運営・管理をしていけばよいかわかりません。今後のことも考え、ビルを有効活用するために運営全体をプロに任せようと、プロパティマネジメント会社に依頼。

解決策

プロパティマネジャーは、相続した建物の綿密な調査を行いました。これまでの業務フローを洗い出し、新たな管理運営体制を構築。ビル経営はプロパティマネジャーに任せ、遠方でサラリーマンを続けながらも、安定したビル収入を得ることができました。

PMのコツ
突然の不幸によりやむを得ずビルオーナーになられた方の多くは、現行のビル管理会社に任せきりになることも多いようです。ビル経営には専門的な知識が求められます。ビル経営のプロであるプロパティマネジメント会社にご相談されてはいかがでしょうか?
05
CASE 05 不動産の有効活用

依頼背景

会社が所有する遊休地の活用で悩まれている社長様。所有して30年余がたち周辺環境も様変わり。これまで、倉庫や駐車場として貸してきたが資産価値に見合った活用とは言い難く、このままでは敵対的企業買収のターゲットとなるおそれも・・・ 早速、設計会社や建設会社に提案を依頼したが、“はじめに建設工事ありき”で満足できるものではなかった。さらに、社内にはプロジェクトを推進できる人材がいないことも判明。外部、専門家の活用を考えていたところ、プロパティマネジメント会社の新聞広告が目に止まった。

解決策

プロパティマネジメント会社は、まず遊休地の調査に着手します。

  • (1)どのようなテナント企業がそのエリアに興味を持っているのか。
  • (2)賃貸する場合、どのような業種が、どのくらいの規模を、どのくらいの賃料で借りたいと考えているのか、といった賃貸マーケットの分析。
  • (3)初期投資にどの程度の費用がかかるのか。
  • (4)ランニングコストはどのようなものがあり、どの程度の費用がかかるのか、といった必要コストの試算。

プロパティマネジメント会社は、このようなデータと、独自のノウハウで蓄積した過去数十年間のマーケットデータ、収入と支出の将来変動、経営リスクといった視点も加味して活用計画を提案します。 さらにプロパティマネジメント会社は、オーナー企業に代わってプロジェクトを推進します。業者選定・コスト査定・監理・検収・運用体制の構築はもとより、事業パートナーとして、運用を代行するところまで、ご希望に応じて対応することが可能です。

PMのコツ
設計会社や建設会社の収益は、建設工事から生み出されています。設計会社や建設会社にとって、工事がなければプロジェクトに参画するメリットはありません。一方、プロパティマネジメント会社の報酬は、多くの場合、不動産が生み出した収益の一定割合を受け取る方式です。プロパティマネジメント会社は建設工事の有無が収益に直接関係しないので、より自由な発想で不動産の活用提案ができるのです。
06
CASE 06 耐震補強

依頼背景

1981年(昭和56年)以前に竣工したビルを所有のオーナー様。築30年を過ぎても立派に現役であったビルも、阪神大震災以降は、旧耐震設計のビルであるということでテナントに敬遠されることが増えてきた。長期間空室が解消されないなど、テナント誘致に少なからぬ影響が出てきている。ビルの建て替えも考えたが、多額の資金が必要になることから他に良い方法がないものか、プロパティマネジメント会社に相談してみることに・・・。

解決策

多くのビルオーナー様が抱える重大問題にビルの耐震性があります。旧耐震基準で設計されたビルのオーナー様は次のいずれかの対応を選択しなければなりません。

  • (1)新しい耐震基準に基づくビルに建て替える。
  • (2)耐震補強工事を行い、新耐震基準を満たす建物に相当する耐震性能を確保する。
  • (3)現状のまま、何も手を加えない。

プロパティマネジャーはビルの耐震性能を調査し、いずれの方法が最適かご提案します。今回のようなケースでは、テナントを入居させたまま耐震補強工事を行うことが最善と判断されます。また、ビル内装のリニューアルも同時に進めることで、中長期的な投資を抑える効果もあります。 プロパティマネジャーは、数ある耐震補強工法の中から最適な工法を探し、工事内容の企画・工事業者選定・見積査定・監理・検収を行います。また、入居中のテナントに移動してもらいながら工事を行いますので、テナントとの様々な事前調整もオーナー様に代わってプロパティマネジャーが行います。 こうして、オーナー様は煩雑な作業を行うことなく、賃料収入を維持したままビルの資産価値を高めることができました。

PMのコツ
ビルの資産価値を維持・向上させるためには、そのビルのポテンシャルを見極める目が重要です。ビルの物理的寿命・賃貸マーケットでの位置付け・技術的な知識に基づき、オーナー様の投資額とその回収期間の視点から、総合的に判断する力が求められます。大地震はいつやってくるとも限りません。専門家への相談は急がれた方が良いでしょう。
07
CASE 07 インフラコスト適正化

安定稼働しつつ収益向上を目指すなら、インフラコストの削減が有効!

新電力会社(PPS)切り替え

過去1年分の電気料金請求書をもとに、現行電力会社との比較・検証を行い、より低価格な電力供給会社があれば切り替えます。

LED照明導入

配電図面及び専門業者による現地調査をもとに、共用部照明をLEDに切り替えることで、ダイレクトな運営コスト削減が可能に。

節水システムの導入

過去1年分の水道料金請求書をもとに、データの精査を行い、削減見込みがある場合は現地調査(実際の蛇口からの水勢などを確認)を実施、削減効果を算出します。

★PPSとは、Power Producer and Supplierの略。「新電力」ともいう。
東京電力などの一般電力会社以外で、大口需要家に対し電気の供給を行う事業者のこと。
(Ex:東京ガス株式会社/ENEOSでんき/ソフトバンクでんき 等)

PPS 導入例

オフィスビルA(新宿区)
  • 地上10階
  • 延床面積 約7,600㎡
  • 契約電力 440kw
  • 年間利用 約130万kw
PPS導入前 年間電気料金 29,364,147円
PPS切替後 年間電気料金 24,070,539円
削減効果 差額(年間) ▲5,293,608円
削減率 ▲18.03%

実質的な削減効果 :年間 約500万円 / 電気料金2割削減に成功

オフィスビルB(港区)
  • 地上9階
  • 延床面積 約952㎡
  • 契約電力 77kw
  • 年間利用 約14万kw
PPS導入前 年間電気料金 3,901,939円
PPS切替後 年間電気料金 2,919,409円
削減効果 差額(年間) ▲982,530円
削減率 ▲25.18%

実質的な削減効果 :年間 約100万円 / 電気料金3割削減に成功

節水システム 導入例

オフィスビルC
  • 地下2階/地上18階
  • 1990年竣工
  • 飲食店入居なし
  • 基準階面積 約780㎡
  • 延床面積 約21,000㎡
  • ※ビルの総水栓数256ヶ所の内、97か所へ節水装置取付け実施の場合
節水システム導入前 年間水道料金 7,226,880円(15,056㎥)
節水システム導入後 年間水道料金 6,474,240円(13,488㎥)
削減効果 年間削減使用量 ▲752,640円 (1,568㎥)
節水システム リース料(年間) 300,000円 (6年契約)

実質的な削減効果 :年間 約45万円

08
CASE 08 テナント賃料の精査

テナント賃料に納得していないなら、賃料の精査→増賃交渉も可能!

仲介会社との情報交換

JPSは仲介会社200社以上とのパイプを持っており、うち約20社とは月次定例会にて情報交換をしているため、様々な情報を入手することが可能です。

賃料相場表の作成

リーシングマネジメント部からの情報(競合ビルチェック・マーケット動向・立地条件等)を受けた運営担当者が、「賃料相場表」を作成します。

競合ビルのチェック

リーシングマネジメント部が、マーケットの動きと対象物件のポジションを客観的に分析し、賃貸条件を提案します。

オーナー様との協議→テナントとの交渉

賃料相場表から、可能な範囲での希望賃料をオーナー様とJPSで協議・決定し、それを元にJPSがテナントと増賃交渉をします。

増賃 成功例①

オフィスビルA
  • 渋谷駅 徒歩5分
  • 1988年竣工
  • 地上10階建
  • 対象テナントは8階を契約中
  • 契約面積:200.28坪(662.07㎡)
改定前 坪単価20,500円 月額4,105,740円
改定後 坪単価25,500円 月額5,107,140円
増額合計 坪単価5,000円 月額1,001,400円

賃料増加額 :年間 約1200万円

増賃 成功例②

オフィスビルB
  • 九段下駅 徒歩2分
  • 1987年竣工、2010年リニューアル済、地上9階建
  • 対象テナントは6・7階を契約中
  • 契約面積:合計202.76坪(670.30㎡)

駅チカ。フロア面積が広く、2010年リニューアルにより物件価値も上がっているため、更新のタイミングで増賃交渉を行った。

〈6F〉
101.38坪
(335.15㎡)
〈7F〉
101.38坪
(335.15㎡)
〈合計〉
202.76坪
(670.30㎡)
改定前 坪単価 15,000円 坪単価 15,000円 月額 3,041,400円
改定後 坪単価 17,000円 坪単価 17,000円 月額 3,446,920円
増額合計 坪単価 2,000円 坪単価 2,000円 月額 405,520円

賃料増加額 :年間 約486万円

09
CASE 09 増収のための施策

JPSは、収入を増やすアイデア&ノウハウを持っています!

テナント増賃交渉

リーシングマネジメント部とPM運営担当が情報共有をし、賃料相場表を作成の上、相場より低い賃料で借りているテナントに対し増賃交渉を行うことで、テナント賃料を増やし収入アップするという手段があります。

自動販売機の設置

遊休地、敷地内、またはビル内に自動販売機を設置することで、自動販売機の商品売上げによる収入を見込める場合があります。自販機業者の選定は入札も可能で、最終的にどの業者にするのかオーナー様が選べます。

屋上にアンテナ設置

5Gがスタンダードになる今後を見据え、遊休地となっているビルの屋上にアンテナを設置することで、基地局設置で安定収入が得られ、修繕費の積立金などにも活用できるケースがあります。屋上にある程度広いスペースがある場合は複数社の基地局の誘致ができ、1社ごとに賃料収入が得られるパターンもあります。

駐車場サブリース先の紹介

空車となっている駐車場について、一括で借り受ける運営会社をご紹介させていただけます。入札により運営会社を選定し、一括借り上げしてもらうことでオーナー様は募集活動の手間を一切かけず毎月決まった額の駐車場賃料を得ることができるケースがあります。(JPSでも駐車場サブリース事業を行っております)

アンテナ設置 例

オフィスビルA
  • 地上10階建
  • 屋上は遊休地となっていたが通信業者4社と契約し、アンテナ設置をすることに
  • 地上10階建
  • 対象テナントは8階を契約中
A 社アンテナ 月額 40,000円
B 社アンテナ 月額 40,000円
C 社アンテナ 月額 10,000円
D 社アンテナ 月額 50,000円
合 計 月額 140,000円

収入増加額:年間 約170万円

自動販売機設置 例

オフィスビルB
  • 地上12階建
  • ビル内にドリンク自販機を13台設置することに
《1本130円×年間6000本売れた場合》
ベンダー 手数料 年間売上想定
A社×7台 43% 2,347,800円
B社×4台 40.5% 1,263,600円
C社×2台 40% 624,000円
計:13台 4,235,400円

収入増加額 :年間 約420万円

駐車場サブリース 例

機械式駐車場

駐車場20台のうち12台が空車の状態。空車の12台分を駐車場サブリース会社に一括貸しすることに。
空車の状態では収入0円だった12台分が、一括借上げしてもらうことで月額約18万の安定収入を得ることが可能に

《駐車場サブリース運営会社への一括貸し金額内訳》
ハイルーフ車両 18,000円 × 1台 月額18,000円
普通車両 15,000円 × 11台 月額165,000円
合 計 12台 月額183,000円

収入増加額 :年間 約220万円

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