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日本プロパティソリューションズ – JPS –

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新築・既存建物のコンサルティング CONSULTING

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建築、ビル環境、建物維持に関する問題は、JPSにおまかせください。

建築・設備の有資格者にて不動産のハード的問題を解決します。

新築、改修、ビル環境、建物の管理等における様々な問題を解決致します。

問題の例
  • 工事業者からの見積金額が妥当かどうかわからない。
  • 建築・水光熱・環境等の不具合にどう対応したら良いかわからない。
  • 今後、どのくらい工事費および維持管理費がかかるか不安。
  • 現状、建物にどのような問題点があるかわからない。
  • 所有地にどのような建物が建てられるのかわからない。
  • 新築・改修工事などの高額工事の進め方がわからない。
  • 現在のビルメンテナンスコストが妥当かどうかわからない。

コンサルティング事例
CONSULTING CASE

これまで実際にお客様にご提案してきた課題解決策を、事例としてご紹介いたします。

CASE
01

建築プロジェクトマネジメント
所在地 東京都千代田区神田駿河台
実施期間 平成16年3月~平成18年2月
規模 SRC造・S造 地下2階 地上17階
1階診療所 2〜13階事務所 14〜17階 共同住宅
建築面積:1,025.81㎡ 延べ面積:15,675.26㎡

もともと複数のビルが建っていたもの(それぞれオーナー様が異なる)を解体し、共同で1棟のビルを新築、区分所有することに。竣工後のビル運営体制の構築とPM業務の実施、テナント誘致(リーシング)、区分所有者による管理組合の運営を含め、JPSに依頼されました。

POINT

各区分所有者様の意思疎通を図り、ニーズをつかむことが肝となりました。また区分所有者様の利益の視点から、プロとしての意見を率直にお話しするなど、細やかなコミュニケーションをとることもポイントとなりました。

リーシングの視点で建築計画にアドバイス

安定したビル経営の為に、優良テナントの誘致(リーシング)に向けた、共用部動線の提案と、機械警備システムおよびドアの施錠方法、設置位置(キーシステム)などセキュリティプランの提案を実施。竣工(工事の完了)と同時にテナント入居を実現させるため、綿密なスケジュールの設定を行うこともポイントになりました。

CASE
02

耐震補強工事
所在地 東京都中央区日本橋本町1丁目
実施期間 平成19年7⽉
規模 SRC造 地下2階 地上9階
事務所
建築⾯積:873.47㎡ 延べ⾯積:7,868.30㎡

1973年竣工の旧耐震基準のビル。
企業の社会的責任(CSR)の観点から、またテナント(特に大企業)が入居ビルの選定基準に耐震性能を重視する傾向にあることから、耐震補強工事実施(公の証取得)を希望されており、JPSに依頼されました。

POINT

PMの視点から収益不動産としてのバリューアップとして、耐震補強、内外装の大規模改修を企画・提案しました。工事見積金額の査定、工事業者選定のアドバイスによりコストの適正化を図っています。
入居テナントの居ながら工事で、テナントの営業に極力迷惑をかけることなく、円滑に工事を進めていくことも予算内での工事実施のポイントとなりました。

耐震補強、内外装バリューアップ工事

耐震補強工事、個別空調化、外装全面改修、OAフロア採用、電気容量増加、共用部全面改修、水回り設備の更新の企画・提案を行い、収益性にも大きく寄与しました。

不動産価値を最大化するために

CASE
03

建物調査
所在地 千葉県香取郡
実施時期 平成25年9⽉
規模 S造 地上2階 土地面積:2057㎡
事務所  延べ⾯積:271㎡

  • ・売却にあたって、急遽、土地・建物の調査診断(エンジニアリングレポート)が必要となった。
    複数社での相見積り、成果物提出までのタイトなスケジュールという条件のもと、JPSがエンジニアリングレポートの作成を受注。
  • ・物的状況に関する調査(物的調査)
  • ・法的状況に関する調査(遵法性調査)
  • ・土壌汚染(環境調査)
  • ・中長期修繕計画
  • ・地震による損失額(地震PML)を取りまとめた不動産調査レポートを提出。
POINT

プロパティマネジメント会社は、オーナー様の不動産売買において補助的役割を担うことが多い為、一般の調査会社と比べて不動産売買時の対応は慣れております。
例え、非常にタイトなスケジュールであっても、オーナー様のご事情を汲んで可能な限り対応致します。
但し、調査の方は建築のプロとして、建物の実態を第三者の視点から、専門的に判断致します。

建築物の現状を調査してまとめた報告書(エンジニアリングレポート)を作成

不動産の取得、売却、原状の把握等において、対象不動産の立地状況、管理状況、遵法性、建築物の仕上・構造、設備の劣化状況、耐震性能、有害物含有状況、土壌汚染などについて、調査報告致します。

不動産価値を最大化するために不動産価値を最大化するために

CASE
04

工事費査定
所在地 静岡県富士宮市
実施時期 平成26年3⽉
規模 S造 地上3階
物流倉庫  延べ⾯積:18,000㎡

複数大手物流会社であるオーナー様は、これまでグループ会社のゼネコンに特命発注していたが、工事費の見積金額の妥当性を社内外へ説明する必要があった為、セカンドオピニオンとして、工事費査定をJPSに依頼されました。その後も複数の案件で査定業務を受注しております。

POINT

JPSの見積査定は、工事金額を下げることが目的ではありません。積算のプロによる数量および価格の確認を行うことで、当該工事費が適正かどうかを査定致します。従って、結果的に査定結果が減額となった場合、きちんとした根拠に基づく内容の為、工事業者はむやみに反論することはできません。

セカンドオピニオンとして工事費の妥当性を検証

新築・増築・解体・大規模改修工事などの高額工事において業者間で相見積が出来ない場合、セカンドオピニオンとしてJPSの工事費査定をご活用いただくことで、工事費の妥当性を検証することが可能です。

不動産価値を最大化するために

CASE
05

土地の市場分析 有効利用検討
所在地 東京都中央区銀座
竣工時期 平成22年8⽉
規模 建替前 :事務所 地下1階 地上7階  延べ面積:886㎡
建替後 :店舗  地下1階 地上12階   延べ⾯積:1,072㎡

自社ビルが築48年を迎え、今後どうすべきか悩んでいるが、社内には不動産の専門家がいないため、JPSに相談がありました。
対象地が都心一等地であることから、自社ビルの建替えや耐震補強ではなく、収益不動産への建替えを提案。企業の財務体質も改善する内容であったことから、事業全体のプロジェクト推進をJPSに依頼されました。

POINT

高度商業地に所在するメリットを活かせるよう、事務所ビルから店舗ビルへの用途変更と建替えを企画・提案しました。
一方、自社オフィスは近隣の賃貸ビルへ移転を推奨。そこでもPMという特性を活かし、近傍の賃貸物件探索をお手伝いしました。
企画・建築・PMという一貫した不動産マネジメントを行うことで、お客さまがご所有されている不動産のポテンシャルを最大限引き出すことが出来ました。

対象地の市場分析、分析に基づいたプロジェクトマネジメント

ビルオーナーの悩みと要望を十分に理解し、解決策を提案・実現する事ができた案件です。基本プランの策定から竣工後の運営管理まで、JPSがトータルでコーディネートしました。

不動産価値を最大化するために

CASE
06

長期修繕計画
所在地 東京都港区
竣工年 昭和47年
規模 事務所 地下2階地上12階  延べ面積:12,462㎡
  • ・昭和47年竣工の本社ビルについて、今後の建物保全方針を考えるにあたり、検討資料を整えたいとの依頼。
  • ・建物劣化状況のみならず法令遵守の観点からも問題点を抽出し、それらの改修・改善にかかる費用を算定。
POINT

建物の今後の維持管理のために、原状の状況を調査。建物のプロの視点から、今後の修繕計画を作成しました。

建物の価値を維持するための、長期修繕計画を作成致します。

建物の価値は、適切な維持管理を実施しているかで大きく変わります。建物の寿命を延ばすためには、定期的な修繕が欠かせません。長期修繕計画を策定することで円滑な資金計画が描けます。 JPSは、維持管理における計画のみならず、今後の不動産市況を見据えたバリューアップの提案も致します。

不動産価値を最大化するために

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