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日本プロパティソリューションズ – JPS –

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プロパティマネジャーの独り言 BLOG

プロパティマネージャーの日常を公私ともに綴ったブログ。
所有者変更の説明について

営業企画部 営業グループ T.N

昨今の収益不動産の取引増加に伴い、当社の新規受託も、証券化スキームによる不動産売買がきっかけになるケースがほとんどです。その場合、当社はPM会社として、まずは所有者変更に伴う様々な引継ぎ業務を行います。入居しているテナントさんに対し、所有者や管理体制の変更について説明し、変更について承諾を得ることもそのひとつです。
中には、所有者(貸主)変更について、何回も経験し慣れているテナントさんも増えてきましたが、やはり多くのテナントさんにとってみれば、所有者変更は初めての経験です。
我々が説明にお伺いすると、「賃貸借契約はどうなるのか?」「同じ条件で賃借し続けることが可能なのか?」「自分が預けた敷金はどうなるのか?」「新しい所有者は今まで通りの管理をしてくれるのか?」「管理会社は変更となるのか?」「ビル名は変更されてしまうのか?」など様々な疑問・質問が出てまいります。
我々は、テナントさんにお伺いする前に説明事項をまとめ、テナントさんの不安をなるべく取り除く説明を行うよう努めております。特に、証券化スキームを活用した所有者変更の場合、最初にきっちりとした説明を行わないと、テナントさんが不安・不信感を抱き、その後の管理運営に支障をきたすおそれがあります。何事もそうですが、最初が肝心なのです。
今後も、十分かつ丁寧な説明を行うことの重要性を肝に銘じ、業務を行っていきたいと考えています。

一所懸命=信頼

PM第1事業部 運営グループ M.K

 或る案件でのことです。
 この案件は築15年以上経っており、新築物件や分譲賃貸の登場で競争が激化。
また、それに付随して周辺では価格のダンピング合戦がおこなわれており、テナント付けは非常に厳しい状況でした。そこで、私はオーナーに賃料減額の提案をすることにしました。しかし、多くの事例をデーターとしてまとめ、いくら提案してもなかなか減額に応じてはもらえません。実は、この案件には借入金等の支払いがあるため、そう簡単には価格調整ができない事情がオーナーにあったのです。
 私は悩みました。
 そもそもテナントが抜ける理由は、社会的事情に負うところが大きく、しかも、その打開策として多くの残業時間を費やして作った資料はまったく認められない。どうすればいいのか、という状態でした。
 思いあまって上司に相談したところ、「まず汗をかくことが重要だ」と言われました。
“汗をかく?”不動産証券化といわれているこの時代に根性論もないだろうと思いましたが、少しでも良い顧客が見つかるならばと、まずは提携している仲介業者の訪問をはじめたのです。
 訪問先の業者の方からは、この案件のメリット、デメリットを詳しく伺うことができ、その時私は、自分がいかにこの案件のことを知らなかったのかと言うことに気づきました。プロとしての建前にこだわり、かっこよく、スマートに仕事しようとしていたのかも知れません。それからは、提案を押しつけるのではなく、現場の声をダイレクトにオーナーに伝え、オーナーと一緒に考えていくことを心がけました。
 オーナーも現場の状況を聞いているうちに、若干ながら価格調整に応じてくれ、また、価格調整と業者廻りの成果が表れたのか、引き合いも大幅に増えて来ました。一日も早く成約に結びつけるように、プロパティマネジャーとして汗をかく毎日です。
 PM業務は多くの専門知識が必要なことももちろんですが、その時々の状況に応じて、いかに真摯に取むかが顧客の信頼を勝ち得る途であり、また、それがプロパティマネジャーとしての自信につながるものと考え、日々汗をかきつつ精進しています。

地震の恐怖

PM第2事業部 建物管理グループ T.O

 天災は忘れた頃にやってくる。台風や地震により各地で甚大な被害の報道をみるたびに、自然の脅威と人間の力の限界を感じます。台風は事前に情報を得ることができるのでそれ相応の対策をたてられますが、地震は毎年数十億の資金を投じてもいまだ予知はできず、事後の震度発表程度にとどまっています。
 1981年に、1978年宮城県沖地震の教訓から建築基準法が改正されました(新耐震設計法)。ゆえに、1981年以前のビルは耐震診断を実施することが望ましいとされています。また、来年度には、建築基準法改正により建物の劣化や危険の改善が義務化されます。
 ビルオーナー様は、耐震調査によりそのビルの予想最大損失率(PML)を知ることができます。PMLは予想損害額を建設費に対する比率で表したもので、475年に一度くるような最大級の地震でビルが全壊する場合を100%、損害なしであれば0%とした指標です。1981年以降の建築基準法(新耐震設計法)により設計された建物は、PMLが10%~20%程度になることが一般的なようです。
 一度あなたのビルも診断されてみては如何でしょうか。

損害保険でカバーできない台風被害

PM第2事業部 建物管理グループ J.T

 今年は台風が多く、全国的に漏水や建物の破損被害が多発しました。そのため、多くの損害保険会社は台風による建物破損対応に忙しいようです。私の担当しているビルも窓の廻りや屋根からの漏水があり、電話が頻繁にかかってきました。このビルは築15年を経過しており、外壁コーキング、屋上防水の更新を計画する時期にきていました。
 このように修繕時期に入った建物は、早めの予防保全を行うことが大事です。何もない時は何年か先に修繕を行えばいいと思いがちですが、そんなときに限って漏水があったりするものです。前述のビルではテナントに対する損害賠償などはありませんでしたが、今後はそういった事態も発生すると考えた方がよいでしょう。ビルオーナーの皆様が加入する損害保険は、特約等により担保されている場合を除き、テナントが受けた損害に関して保険金は支払われないことが一般的です。例えば漏水箇所がコンピュータ関連のサーバー室だったとしたら、損害賠償金はいったいいくらになるのか(壊れたデータの復元は不可能ですし)・・・?
 こういった事態を避けるためにも、適切な修繕計画の立案と早めの修繕実施をPM会社の建物担当としてアドバイスして行きたいと思います。

猛暑の夏と空調トラブル

PM第2事業部 建物管理グループ A.K

 今年の夏の暑さは強烈でした。
 7月のある朝、広島にある某ビルの管理会社から電話があり、3階の空調設備が停止したので緊急修理したとの連絡が入りました。幸い、テナントさんからのクレームが出る前に修理する事ができたようです。 まずはホッとして緊急時報告書と見積書を送るように伝えていたところへ、別の連絡がFAXで届きました。 見ると名古屋にあるビルからの緊急報告で、こちらも空調設備の故障とあります。 広島の電話を切るとすぐに、管理会社から電話が入りました。エントランスの空調が止まってしまい、修理業者を手配中とのこと。 エントランスだからしばらく暑くても何とかなるかと思ったのですが、実は当日の午後2時に新しいテナント候補会社の社長が内覧に来られるというのです。 悪い印象を与えてはまずいので大至急、業者に依頼し、何とか間に合わせることができました。 
 結局、この日は同様の報告が4件もありました。どのビルも築後20~30年経っており、空調設備の一般的な更新時期が20~25年とされていることから、こうしたトラブルが発生する頃ではあります。 さらに、今年の猛暑が追い討ちをかけたのでしょう。
今年の計画予算の調整を行なうとともに、来年度以降の中長期修繕計画を見直す必要があるようです。問題は、部分的な修繕による対処で済ませていくのか、または空調設備全体のリニューアルを行なうのか、です。 その判断には、費用対効果やテナント対応など様々な要因を検討する必要があり、さらには省エネなど環境問題に対する視点も重要となります。
 目の前の課題を処理しながら、より価値の高いビルを構築するにはどうしたらよいか、日々、頭を悩ませているところです。

エアコンのカビの臭い

営業企画部 営業グループ T.K

 冷房が必要な時期になりますと毎年、「エアコンがカビ臭い」という苦情をテナントさんからよく頂戴します。さっそく空調機メーカーのサービスマンに点検させるのですが、「特に問題ありません」との報告がほとんどです。その旨、テナントさんに伝えると、「そのときは確かにカビ臭いと感じた」とのことで、数日すると再び同じ内容のクレームが・・・。
 ビルオーナー様の中にも、同じような経験をされている方が結構いらっしゃるのではないでしょうか。
 一般にエアコンは、暖房期には機械内部が乾燥しているのでこのようなことは起こりません。冷房期になり冷房運転をはじめると機器内に結露水が付着し、この結露水が機器内の汚れとともにドレンパンと呼ばれる排水皿に流れ込みます。 運転中は絶えず結露水が供給されますのでドレンパンは濡れたままですが、1日の運転が終了すると一転して乾燥をはじめます。翌日運転を再開すると、半乾きで汚れ混じりのドレンパンから臭いが発生し、これがエアコンよりオフィス内に噴出します。このため、毎日の運転開始時にカビ臭いと感じられることが多いようです。
 対策としては、エアコン内部の薬品洗浄が有効です。通常、空調機メーカーに言えば洗浄してくれますので、このようなクレームでお困りのオーナー様は、一度ご相談されてはいかがでしょうか。

サービス業としてのプロパティマネジメント

PM第2事業部 運営グループ H.K

私はこの業界に入る前は、ホテル業界に勤めておりました。典型的なサービス業であるホテルと不動産の運営代行を行っていくプロパティマネジメント(PM)はまったく異なるように思われるかもしれません。不動産業界というと、押しが強い営業手法などにより、やや強引な印象を時としてもたれることがあります。また、PM業務を行っていく際には一般的に、不動産運営、建物管理、リーシング、会計等の専門知識が必要です。

しかし、私の実感としては、PM業務ではむしろ、サービス業的な対応と折衝能力が重要なウェイトを占めるように思います。 現場では、アセットマネジャー等のオーナー側とテナント側の要望は往々にして相反するものです。その調整を図り、コストを削減しつつ、物件の収益を最大化するには、サービス業的な顧客満足度の追求が非常に有効なのです。

こちらの意見を押し付けるのではなく、関係者の要望を謙虚に聞き、地道に粘り強く調整を図っていくという点では、女性のプロパティマネジャーがこれから増えてきてもいいのではないでしょうか。

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