当社の専門家集団

Fri, 03 Apr 2009 06:19:00 GMT

09/04/03
営業企画部　M.I

　最近引越しをしました。念願のマイホームです。中古物件のため、リフォームの打ち合わせや売主と当方の引越しの打ち合わせなど、マイホームの購入がこんなにも労力を要するものとは思いもよりませんでした。売買契約を交わしてから引渡しが完了するまで実に長い道のりで、その期間なんと5カ月。もちろん、マイホームを取得した喜びはあるものの、精魂つき果てた私は引越し完了とともにダウン。寝込んでしまうほどクタクタでした。
　しかし、そんな5カ月の間、私はたくさんの事を学び、職場の先輩方に支えていただきました。売買契約からリフォームの内容に至るまで、私の職場にはこうしたプロフェッショナルがたくさん在籍しています。事務職の私はまだまだ専門的な知識が十分ではないので、ことが進む毎にプロである先輩方にアドバイスをもらい、週末に仲介業者やリフォーム業者と打ち合わせを行うということを繰り返しました。おかげ様で、たいへん綿密な打ち合わせができました。
その結果、予算内でかなり納得のいく売買ができ、リフォームの仕上がりについても家族ともども満足している次第です。業者に言われるままではなく、こちらもある程度の知識をもって打ち合わせに臨まなければならないということを痛感しました。そしてわかったことは、「これが当社に仕事を依頼されたお客様の気持ちなのだ」ということです。
　前述したとおり私は事務職ですが、いつかは自分も当社の誇れる専門家集団のひとりになり、お客様に満足していただける仕事ができればと思う今日この頃です。

日本の社会保険制度

Mon, 09 Mar 2009 02:12:00 GMT

09/03/09
総務企画部　M.K

　労務を担当して7年。広義の意味での日本の社会保険制度をつくづく考えさせられます。テレビ、新聞、雑誌等では、アメリカのように医療費が高額な国や中国のように近年の経済成長は目覚しい一方、医療保障制度がまだまだ整備されていない国がクローズアップされています。

　諸外国の社会保険制度を詳しくは知りませんが、日本のように健康保険、国民皆年金、雇用保険、労災等、保険制度が手厚い国は類を見ないような気がします。

　年金問題、医療費問題と世の中を騒がせてはいますが、法律、政令、省令、通達等多岐にわたって国民全員を保護しようとしている日本。ついつい守られている事を当然と思い、まだまだこれでは不十分だという声も多いようです。ぜひこの機会に日本の社会保険制度を一読されてはいかがでしょうか。いかに国民救済のための保険制度が充実した国であるかを知ることができ、日本に暮らすことへの安堵感をきっと痛感することでしょう。

　手厚い保護をまだ受けていないということは、健康で健全な生活を送れているということ。それはそれで、何よりの幸せなのです。

休日

Mon, 23 Feb 2009 02:21:00 GMT

09/02/23
ＰＭ第２事業部　K.S

　入社して瞬く間に半年が経過しました。半年というのは節目として丁度よく、どれだけ仕事が身についたかを振り返るいい機会だと思います。正直なところまだまだですが、仕事にも少しずつ慣れ、職場の雰囲気やカラーにも馴染んできたので、これから持ち味を発揮していければ、なんて考えています（甘いでしょうか？）。
　ところで、私は不動産業界を2社経て、当社が3社目の職場になります。どうしても自分が今まで働いてきた職場と色々な面で比べてしまいます。当然、それぞれの会社に一長一短がありますが、具体的な職務の善し悪しはさておき、この会社で非常に気に入っている点があります。それは土・日が休みという点。不動産業界にいる限り、土・日が休みということは一生ないものだと決めつけていました。また、前２社は職種の関係上、休みでも急遽予定が入ったり電話で呼び出しがかかったり、あまり気の休まることがありませんでした。このことは些細なことかもしれませんが、私にとってはとても大きなことです。
　休みの日にしっかり休むことによって、仕事にもより集中できるというもの。そう考えるのは私だけでしょうか？

谷地平の妖精

Mon, 09 Feb 2009 06:24:00 GMT

09/02/09
ＰＭ第1事業部建物管理第２グループ　M.H

その日は磐梯吾妻スカイラインの浄土平まで車で行き、そこから谷地平、鎌沼経由、浄土平へ戻るコースを歩きたく、気合いを入れて山に入っていった。ところが途中、登山道を見失った。沢に入ってしまい抜けられない。焦ってきた。その時、上の方から話し声が聞こえた。10mほどの崖地を必死に登り、やっと登山道に戻れた。しばらく歩くと避難小屋があり、先ほどの話し声の主である女性３人組が休んでいる。私には、まるで妖精のように思えた。話を聞けばこの先の避難小屋に泊まり、明日天元台に下山するとのこと。同行をお願いしたら了解をいただいた。
３人組から次々と質問された。「家族は心配しないの？」「単身赴任で一人暮らしなので大丈夫です。」「身元が判るものを持たないで何かの時はどうするの？」「ハイ、スミマセン。」「明日の仕事は大丈夫なの？」「なんとかなります。」などなど。「変な人」と言われた。
夕食を済ませ、暗くなり寝たのだが毛布もなく、寒くて眠れない。３人組はシュラフに入りぐっすり寝ている。当然、誰もシュラフに呼んではくれなかった（涙）。温度計は10℃。外を見たら静寂で美しい山の景色があった。来てよかった。
次の朝、朝食をすませ中大巓（1,964ｍ）を経て天元台へ到着。電話で天元台の設計事務所にいる先生に「天元台の温泉まで来ていただけませんか、谷地平で３人の妖精に会って、ついふらふらと来てしまいました。お金もお借りしたいのですが…」とお願いした。
先生が到着するまでの間、温泉に浸かった。その後車が到着。昼になり皆で米沢ラーメンを食べた。その席で、先生から「こちらが３人の妖精の方たちですね？」と尋ねられ、思わず答えた「はい、谷地平では妖精だったのですが、今朝目が覚めたら普通のおばさんでした。」で大笑い。米沢駅で３人組と別れ、車を取りに浄土平まで送っていただいた。
さて、普通のおばさんが、なぜ妖精に見えたか？その時の私は道を見失い、不安に駆られて錯乱していた…としか言いようがない。そして、その不安を消し去ってくれた3人組が頼もしく、輝いて見えたのは事実。この経験、仕事にも活かせないか。例えばビル管理で悩んでいるオーナーや困っている管理会社に、適切なアドバイスを行い、不安を一掃することができれば…さぞかし頼もしく、輝いて見えるだろう。もちろん私も普通のおじさんだから、知識の蓄積やスキルアップなど日頃の努力が欠かせないけれど。

地球温暖化に思う事

Tue, 02 Dec 2008 09:01:00 GMT

08/12/02
大阪営業所運営グループ K.Y

ある講演会で「現在の地球はトリプルリスクの時代である」との話をうかがいました。一つ目は地球温暖化、続いてエネルギー、最後は食料のリスクです。この三つは単独で存在するのではなく、それぞれが互いに影響を及ぼし合って問題を複雑にしているとのこと。BRICs（ブラジル、ロシア、インド、中国）、さらにはインドネシア、南アフリカを含めBRIICSと呼ばれる経済発展著しい国に引っ張られるように、石油の消費拡大が進んでいます。石油消費に伴うCO２（二酸化炭素）排出量の増大で地球温暖化が進み、海面上昇のため国土が沈むという深刻な事態に見舞われた島国まで出てきています。温暖化による世界の耕地面積減少も大きな問題です。加えて、化石燃料に代わる燃料として、とうもろこし等から作られるバイオ燃料の利用が増大したために食料不足を引き起こし、食品価格が高騰しています。日本でも石油価格の上昇、小麦粉の高騰に起因したパン・麺類・即席麺の価格上昇、とうもろこし飼料の高騰を受けた乳製品の価格上昇等、きりがありません。開発途上国や未開発地域等では、日本以上に影響を受けているそうです。
これらの事情を鑑み、地球に優しく環境に配慮した経済活動が現在の社会全体に要求されています。当社が行うＰＭ業務も例外とはいえません。例えば建物の空調温度設定や照明設備の省エネ化等で、その手腕が問われる事となります。これを実践するには、ビルオーナーはもちろん、テナント各位の理解と協力が肝心。新築ビルなら、最初から省エネをコンセプトに建てられますが、すでに稼働中のビルでは、夏の暑い日に温度設定を１度上げるといったことも簡単ではありません。快適な執務空間を提供する事で成り立っているオフィス賃貸業のＰＭ会社としては極めて悩ましい問題で、これを思うと夜も寝られません。
地球を守ることは、今地球にいるすべての人に課された使命であるのは疑う余地がありません。願わくば、この独り言をお読みの方々が、快適性追求の気持ちをほんの少しばかり緩めていただけますように。

住宅事情の違いとPMの仕事

Fri, 31 Oct 2008 09:17:00 GMT

08/10/31
ＰＭ第１事業部運営第１グループ S.M

カナダでほんの一時、留学をしていたことがある。その時のホストファミリーは住んでいた家を売り、新たに大きな家を買った。買った家は中古だったが、自分たちで改装し、自分たちの好みの家にしていた。日本では既に出来上がった新築住宅が好まれるが、カナダでは違った。あるアメリカ映画にも、マンションを買って自分好みに改装し、結果すばらしい家にした、というワンシーンがあった。
私は今、賃貸アパートに住んでいる。家具やカーテンを好みの物にしたものの、結局は家に合わせて生活しているのだと思う。間取りや窓の位置、細かく言えば扉の素材など気になる点はいくつもある。それは生まれ育った家とは違い、住んでみて初めて気づくことだった。
新築のビルは、過去のデータや現在のトレンド、テナントの志向を踏まえ設計されているため高額賃料を得ることができる。一方私の担当するビルは、築20年以上のビルがほとんど。そのため高額賃料を得られるかどうかは、テナントがどれだけ高い満足度を感じているかによる。そして、テナントからの意見や要望には、賃料改定をスムーズにさせる大きなヒントが隠されていることがある。
築20年以上のビルには、人間と同じように歩んできた歴史や個性がある。人間一人ひとりと付き合うようにビルとも付き合い、ビルを理解し、その個性や価値を上げていくことがプロパティマネージャーの仕事の面白さだと感じている。

オーナー代行業務

Thu, 23 Oct 2008 09:23:00 GMT

08/10/23
PM第2事業部運営グループ H.K

プロパティ・マネジメント（PM）業務とは、ビルオーナーに代わり不動産の管理運営を専門に行う仕事です。したがってPMとオーナーは業務上同じベクトルであるべきなのですが、現場の実務ではまれに異なることがあります。これは、それぞれの観点が異なるからでしょうか？しかし、オーナーとPMの方向性に乖離があってはいけません。PM担当者は常にオーナー代行の立場として新規募集やテナント交渉を行うべきなのです。
確かに、オーナーの立場を常に意識すべきだということは頭では分かってはいますが、仲介業者やテナントと折衝するうちに、オーナーとは反するような意識になってしまうこともあります。それを防ぐために、私はサラリーマンでも手の届く少額の投資物件を所有することにしました。自分名義の物件を所有することにより、オーナーの立場がより深く理解できると考えたからです。
自分の物件を所有して気づいたことは、オーナーから指示されて物件を管理する立場と、物件を所有して管理会社を指導する立場は全く異なるということでした。オーナーは所有することでリスクを負う分、リターンに直接かかわる募集賃料の設定や賃料改定の水準が、PM会社に比べて強気になりがちです。さらにオーナーは自分でテナント募集や賃料交渉を直接行わず、PMや管理会社に任せるため、現場との距離が遠くなります。そして投資資金の回収とキャッシュフローの拡大に多くのエネルギーを費やします。
こうした違いを意識して日々のPM業務を行うことは、とても大切なことです。私の投資物件もただ利益を追及するだけでなく、実際にオーナーの立場でお客様（オーナー）を理解し、PM業務を円滑に遂行するための生きた教科書となっているのです。

建物の寿命

Wed, 01 Oct 2008 03:40:00 GMT

08/10/01
ＰＭ第１事業部建物管理グループ F.T

昨年、長年の夢であったエジプトに夫婦で行ってきました。ピラミッド・神殿・王墓等、今から4千年前の建造物もあり、感動しながら見て回りました。これまでも様々な画像で見てきていますが、実際に目の前にすると重量感や、本来見えない時間の存在さえも感じることができました。ナイル川沿いの神殿は、紀元前にはエジプトの神々を奉る神殿、紀元後からはキリスト教の教会、その後はイスラム教のモスクへと変遷して使われてきたそうです。今日でもそのまま使用できると思われる建物も数多くありました。
現代の建物の多くは、生産や生活に使うことを目的として作られるものがほとんどです。築40年ともなれば、大型改修や建て替えを検討しなければなりません。何百年、何千年と使い続けられているエジプトの宗教的建造物とは比べられないまでも、あまりの年月の違いに“建物の寿命とは何だろう”ということを考えさせられました。
私は建設会社で35年間建物を作る仕事に従事した後、当社で建物の維持管理を担当してちょうど２年になります。管理している建物の中には、経済効率から10年で解体されたものや、築40年に至って建て替えが検討されているものもあります。近年、日本では100年コンクリートの建物や、1000年コンクリートの研究が行われていますが、建物の構造的な耐久性はもちろん、耐久性と機能性とのバランスも要求されます。どちらかひとつでも欠けたとき、または資産価値から考えた場合、建物の寿命はどのように計っていくのだろうか。委託者によっても考え方が様々だと思います。
最近、「今の建物を建てるときの様々な事情から強い思い入れがあり、この建物は自分の分身であり大切に扱ってほしい」と言われたことがありました。このような委託者は、できるだけそのままの姿で活用されることを願っています。
今後も建物の寿命を少しでも長くすべく、建物の維持管理とは何だろうか、どうすることが良いのかを考えながら仕事をしていきたいと思います。

事前調査と現地取材で交渉をまとめる楽しみ

Tue, 16 Sep 2008 11:41:00 GMT

08/09/16
ＰＭ第１事業部運営第２グループ Y．T

私の週末の楽しみは専らスポーツ観戦。今のシーズンは女子プロゴルフに熱中し、今年絶好調の阪神タイガースのおかげで野球観戦も真っ盛り!!冬はバレーボール、フィギュアスケート、ラグビーへと足を運ぶ。空手の試合も見逃せない。とにかく現場に行って大きな声で大好きな選手を応援したり、励ましの声をかけたりすることで、日ごろのストレスを発散している。女子プロゴルフなどは、土日とも行けば2日間で12～13km歩くことになり運動不足も解消！おかげで風邪などの病気にもかからず、まさに一石二鳥である。
しかも、ただ漫然と見ているだけではない。例えば女子プロゴルフであれば、好きなプレーヤーの今年の成績や昨年までのコースとの相性などを事前にチェックしておく。現場に着けば各選手の練習を見て調子がどうかを観察し、コースコンディションを確認してから実際のラウンドを見るようにしている。そして、スコアや現場であったことをメモしながら観戦するのである。ホール毎に各プレーヤーがどのように打っていったか(どこに打って、どこに落として、グリーンエッジまで何ヤード残しているか、風の状況、スタンスはどうか、グリーン上のライン読みとパッティングの結果等々)を見ることによって選手のコースマネジメントの一端や調子も分かってくる。何ホールか見ていくと、先読みできる感じがして、さながらラウンドリポーターといったところだ。（自己満足！）
おまけにこれらの“取材内容”を帰ってからブログにまとめて掲載する。試合結果の整理もでき、次戦以降の観戦データもでき上がるのである。他の応援仲間との情報交換や交流も広まり、その結果大きく膨らんだデータは財産となっている。この一見変わったスポーツ観戦は、結局のところ、好きなプレーヤーや注目のプレーヤーと直接話したい、様々な応援仲間と交流を深めて盛り上がりたいからやっているのかもしれない。
こうした私の楽しみ方は、私のPMの仕事のやり方に通じている部分があるような気がする。オーナーやテナント等のクライアントとの交渉には、事前に資料を準備し、分からないことがあれば、ヒントを求めて現場で“取材”をする。そして、ある程度のシナリオを用意して交渉に臨む。交渉相手との話し方だって一本調子でやってはいけない。女子プロだっていろいろな年代の選手、性格の持ち主がいるし、その時々の調子、メンタル面の状況によっても結果は変わってくる。
PMとしての交渉の場においても、準備あるいは取材した情報をもとに、相手の話をよく聞き、攻めるところは攻め、守るところは守る。お互いが納得のいくところで話を収められれば御の字である。楽しく会話ができ交渉が円満に終われば、また次回顔を会わせる時が楽しみになる。まあ、なかなかうまくいかないことも多いけどね…。

建物管理の遵法性について

Mon, 08 Sep 2008 05:42:00 GMT

08/09/08
大阪営業所運営グループ　M．M

近頃、建物の遵法性が話題になることが多くなりました。遵法性とは、関連する法律を忠実に守って管理運用することです。身近な例の一つに、消防法上の避難通路の確保があります。例えば、マンションの共用廊下に自転車等の物品を置くと火災時の避難通路が狭まるため、禁止されています。しかしながら実際には、物品が置かれていることが、多々あります。
　私の自宅もマンションです。例にもれず、共用廊下に物品が置かれることがあります。当初は、これがさほど気になりませんでした。ところが、子供ができてからは、気になり始めました。例えば、自宅に通じる共用廊下に一輪車が置かれていることがありました。外出の際など、子供をベビーカーに乗せて通りがかると、その一輪車に接触してしまいます。また、よちよち歩きの我が子がうっかり接触して、一輪車が倒れてきて下敷きになりかけたこともありました。この時は何事もなく済みましたが、もしものことを想像すると、いてもたってもいられません。小さい子供にとっては非常に危険です。普段の生活でさえこのような状況ですから、火災や震災等が発生した場合はなおさらです。すぐに管理会社に連絡して、改善してもらいました。
　この体験から、前にも増して、遵法性の重要性を強く意識するようになりました。つまり、健常な成人であれば気にならない、あるいは問題にしないことでも、弱い立場の幼児や子供、障害を持つ方やご高齢者になって考えてみると、時にはとてつもなく危険なものとなることに気を留める必要があるということです。
　今後も、プロパティ・マネジメント業務を遂行する上で、ただ遵法性を遵守するに留まらず、様々な事象をいろいろな目線で検証し、より適切で誰もが快適に過ごせるビル運営を実施していこうと考えています。

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