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投稿者:
2005/10/06 17:16

05/10/06
ＰＭ第１事業部　建物管理グループ　Ｄ．Ｋ

　皆様もマンションやビルの長期修繕計画に接する機会があるかと思いますが、長期修繕計画と実際の修膳工事の実施時期が、相当異なっていたという経験はないでしょうか。
また、いい加減な長期修繕計画なのでは、と思われた方もあるのではないでしょうか。
実は、長期修繕計画と修膳工事の実施には、基本的な考え方にかなりの違いがあるのです。
　長期修繕計画は、建物の機能や外観を新築状態とほぼ同じ状態に維持する為に、定期的に行う必要な修繕を、ＬＣＣ(ライフサイクルコスト)の手法等を駆使して予測・算出するものです。新築時における金額(初期投資金額)を元に、修繕率(修繕する度合い)や修繕周期(修繕する頻度)・物価上昇率(現在は0％が多い)等の、色々なファクターを使い、工事の内容、工事の時期や、工事費用を、予定あるいは予測します。また、資金計画上、いつごろまでに、どのくらいの費用を積み立てれば良いかを算出するもので、トータル的な費用としての妥当性は高いと思いますが、予測困難なものは省かれています。
　一方、実際の実施時期については、対象物の使用状況、劣化状態をそのつど調査・確認し、見極めを行って、毎年の予算書に実施時期・予算等をより詳細に反映させる必要があります。つまり、修繕周期や率には表せない、使い勝手やメンテナンスの良し悪しで判断するため、実施時期の５年程度の違いは、よくある話という訳です。
・長期修繕計画は、建物の生涯修繕費用及び、修繕時期を予測する
・実際の修繕時期は、現在の使い勝手や、劣化状況で見極めをする
この違いが、計画と実施の整合性が取れない部分で、予測だからと言って間違いではなく、しっかりとした根拠を持っているのです。
　長期修繕計画は一度立派な計画を作成しても、使い勝手や社会的変化等により陳腐化するため、現状に即して行う定期的な見直しが、長期修繕計画と具体的な修繕工事実施とのギャップをうめる事になります。そして、これが建物維持管理の基本になるのではないかと思います。

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