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プロパティマネジャーの独り言

プロパティマネジャーの日常を公私ともに綴ったブログ。

名前: 作成日: 2008/12/18 13:22
プロパティマネージャーの独り言
投稿者: 投稿日: 2008/02/15 0:12

08/02/15
テナント営業部 S.N

一念発起いたしまして昨年10月から週一回、ヨガ教室に通い始めました。50代も
後半になり、日頃の運動不足がたたって足腰が弱ってきたからです。
会社帰りにどこか家の近くで通いたいと思いネットで調べたところ、近所の市民センターで木曜日の夜2時間のコースがありました。すぐに電話し入会希望を伝えると、「まず先生と面談して下さい。」と言うのです。「え、入会に面談があるのですか・・・・・?」とにかく指定の日時に行ってみると面談する理由がわかりました。先生を含め全員で18名、全て女性でした。女性専用教室ではないのですが、実際は全部女性です。「変な男性」で無いかの面談でした。さすがにちょっと迷いましたが、やはり健康第一ですから入会を希望し、無事面談もパスしました。
そう聞くと何か「ハーレム」みたいでしょ。羨ましいと思うでしょ。でも多分私が最年少。いいんです、健康第一が目的ですから・・・・・。もし私が入会したことでお辞めになる方が一人でもいらしたら自分は身を引く(?)つもりでしたが、今のところは大丈夫。お互いにそうしたことを超越したところにいるようです。(年齢のことではありません。気持ちや目標が、ですよ。)
自分のペースで2時間ほど日頃使ってない体の部位を動かすと、非常に爽快です。
また女性ばかりで、アットホームな雰囲気と、黒一点ですので気を使っていただいていることも気に入っています。(やはり少し「変な人」でしょうか?)
20年、30年と長く続けておられる女性もいて、その方はなんと寝ていて腹筋で起きられるのです。メタボなお父さんは、大きな反動でやっと起きるのに、ですよ・・・・・。お父さんも見習って、腹筋で起きることをとりあえずの目標に、少しでも長く続けたいと思います。
そういうわけで私は木曜日がノー残業デー。仕事にメリハリもついて、気に入っています。

投稿者: 投稿日: 2008/02/04 13:13

08/02/04
PM第1事業部 建物管理第2グループ S.N

 私の休日の楽しみは魚釣りです。ホームグランドは車で約10分程度の海岸や河口。小学校時代、ここは遠足で潮干狩りをしたり、夏の海水浴で賑わっていた場所でした。ところが今は埋立てが進み、工場が誘致されて下水の終末処理場ができています。確かに、生活環境は整備されて暮らしやすくはなったのですが、その代償として砂浜はヘドロで埋り、魚貝類の大量死の原因となる赤潮や青潮が頻繁に発生するようになってしまいました。
 このように自然環境が悪くなっているにもかかわらず、近隣の埋立事業は計画通り進められようとしています。工場用地も余剰気味な今、計画が本当に必要なのか疑問を感じます。私の実感としても、数年前に比べて釣れる魚の種類や量は減少しています。これ以上環境が悪化すると魚がまったく釣れなくなってしまうのではないか。そんな危惧さえ感じます。人類は生活環境を良くしたいとの欲望から、自然をコントロールしようとしてきました。その結果として自然破壊が進み、地球環境が悪化しています。これは人類のおごりといってもいいのでしょう。
私は建物管理業務を担当しているので、地球環境の悪化を少しでも改善できるような省エネや屋上緑化等の提案をしています。自然に優しく自然と共存する生活を見出し、少しでも長く魚釣りのできる環境が続くよう、微力ながら協力していこうと思っています。

投稿者: 投稿日: 2008/01/28 9:15

08/01/28
PM第2事業部 運営グループ S.S

ある雑誌のコラムで、「日本人は季節を感じる機会が少なくなった」と伝えていた。そのコラムニストは日本人の四季への感覚が薄らいでいること、特に季節への思いを表すことが少なくなっていることを伝えたかったようだ。自分自身も、秋がいつから始まったのか、またいつ終わってしまったのかを意識しないまま、ここ数年を過ごしてきているなと思う。
プロパティ・マネージャーの仕事に季節の移り変わりは、ほとんど関係がないと思っていた。普段、契約更新業務を行うにあたっては、契約終了期日を確認する中であと6カ月後の秋だな、2年後の秋にはまた契約更新で賃料交渉を行っているのかな、などと気にするくらいである。
しかし、賃料交渉をする時の打ち合わせで、「最近めっきり寒くなりましたね」「秋の紅葉を堪能されましたか」などとさり気なく季節の移り変わりの話を入れて、できるだけ和やかな交渉を進めようとしている自分に気がついた。テナントの担当者も賃料交渉の場が和んでいることは理解している。
季節の話題がどれだけ効果があるかはわからないが、相手に対して和やかな雰囲気づくりに役立つことは確かだろう。「日本人は季節を感じることが少なくなった」とは思いたくないが、自分に余裕がなければ季節の話題は出てこないだろうし、賃料交渉もスムーズにいかないのではないかと思っている。

投稿者: 投稿日: 2008/01/22 0:16

08/01/22
PM第1事業部 テナントサービスグループ M.Y

 

ここ10数年間、日本人は値が上がるという感覚から遠ざかっていたような気がします。自分の給料はもちろんですが、身近なものから高級品まで、横這いないし値下がりというデフレの中にいました。誰もが、高度経済成長期の経験を忘れてしまい、いつの間にか物の値段は下がることはあっても、上がらないだろうという感覚になったような気がします。
最近、ガソリンや食品の値上がりが話題になってきましたが、私たちビル管理業務では既に2年前から「値上げの季節」が始まっています。賃料は据置きと勝手に思い込んでいるテナントに値上げ案を提示すると一様に驚かれましたが、この頃は事情がわかる担当者も増えてきていますので説得も楽になりました。
しかし、賃貸借契約の更新時期は2年に1回繰り返し回ってきますので、私たちは毎月新たなテナントに提案をすることになります。また、相手先によっては早くも2回目の値上げをお願いするテナントもいます。
どのテナントへも、建物の現況から周辺の賃料相場の動向等までを順序立てて説明します。理詰めで話の出来る担当者、値上げなんて有り得ないと激高する経理部長、我が社だけは特別扱いにしろと言うわがままな社長。テナントの反応は様々です。この「値上げの季節」は、こうした様々な方を説得し納得していただく、プロパティ・マネジャーの腕の見せどころでもあります。

投稿者: 投稿日: 2007/12/26 11:56

2007年12月26日
大阪営業所 建物管理グループ M.K

私が当社に入社して、はや1年が経過しようとしています。当社での業務は、以前勤務していた銀行の管財業務によく似ていて、そう違和感なく飛び込むことができました。
さて建物については、その資産価値を下げずに、できる限り長期間にわたって維持することがベストでしょう。しかしながら、手を入れていても徐々に劣化し、当然いつかは建築・設備の更新が必要となります。即ち投資が必要です。そこで平素から定期的に建築設備内容の耐用年数等を考慮した上で、リニューアルを計画し実践することになります。ただ、そのプロジェクトが黒字か赤字かで、対応方法に微妙な差が生じてしまうのです。
建物の維持管理は、黒字・赤字に左右されるものであってはならず、純粋に建物資産の価値を継続させることです。建物担当としては、そこが最大のジレンマ。赤字の場合、しかたなく小手先の修繕で済ませてしまうことも、残念ながら多々起こってしまいます。しかし、原点にかえることがやはり大切なのではないでしょうか?
建物所有者の立場からは、当然少ないコストで建物を長く継続させたいと思われるでしょう。そのため不十分な対処で、かえって将来に余計な費用が必要となるケースにもしばしば遭遇し、もう少ししっかりとした工事をしてもらっていればと、嘆息をつくことも稀(まれ)ではありません。特に収益が少ないプロジェクトでは、大規模修繕に否定的な見解が多いのも事実です。だからといって手をこまねいていては取り返しがつきません。多少費用を掛けても思い切った対処を取ることが、健全なビル経営につながりむしろ収益を安定させるはずです。
いかに所有者(委託者)に工事の重要性を納得していただくか。これが、建物担当者の知恵の出しどころです。所有者の立場で物事を考えて建物の保全に当たることが大事であり、その熱意があれば何事もできないことはないと思っています。
今後も、この考え方を前提に業務を遂行して行きたいと思います。

投稿者: 投稿日: 2007/12/21 13:54

07/12/21
PM第1事業部 建物管理第1グループ Y.T

私は建物管理を担当して1年半になります。この業務は屋上タラップを上ったり機械室に降りたりと、結構体力が必要とされます。そこで体力不足を感じていた私は一念発起。何か体にいいことをしなくてはと思い、7年ぶりにゴルフを再開することにしました。
なぜ一念発起かと言うと、7年前椎間板ヘルニアになったため右足がしびれ一時歩行困難になるという症状になり、1年間も通院した苦い経験があるからです。クラブを振り回すなんてとんでもないという気持ちでしたが、現在の業務になってから腰の調子も悪くないし(それでも歩き疲れると右足がツンツンくるのですが…)、もう一度ゴルフができないかいろいろと調べてみました。その結果、よしもう一度できる!腰の要(かなめ)である腹筋と背筋を鍛えれば再発防止になるとの結論を出しました。
早速帰宅して風呂に入る前に腹筋10回、背筋20回から始め、今は40回と60回(継続していくためにも、これ以上増やすつもりはありません)、これだけは欠かさず実行しています。すると以前は時々あった腰痛がなくなり、何より腰が軽く感じられるようになったのです。おかげで仕事においても集中力の持続性が増したと感じています。
腰痛でお悩みの方、ぜひお試しください。もちろん無理は禁物ですよ。仕事であれ遊びであれ、健康なくして充実なしと感じる今日このごろです。

投稿者: 投稿日: 2007/12/17 14:04

07/12/17
大阪営業所 運営グループ Y.Y

「大阪人」て、どんなイメージですか?
「商売人」「こわい」「面白い」「アニマル柄のニット(これは、旭区は森小路辺りで買物するおばちゃんの一張羅!)」。ひょっとしたら大阪人はどこでも値引きすると思っている人がいるかも知れない。だけど、さすがにデパートでは定価で買うし、値引き交渉は、何も大阪人に限ったことではない。でも、何故大阪人だけが、特別枠に入れられるのか…。

昭和50年代。当時の小学校は、土曜日の午前中にも授業があった。小学生だった私は、チャイムとともに、自宅にまっしぐら。土曜日の定番「お好み焼き」の昼食を、吉本新喜劇を観ながら食べていると、玄関のチャイムがなる(普通の家では、まだチャイムが一般的で、インターホンはお金持ちの家にしかなかった)。「○○○君、遊ぼー」。ドアを開けると、自宅前の道路に近所のワルガキどもが集まっており、愛車のミヤタ5段変速機付を駆って、近所の駄菓子屋へ直行。
ここで「王将」という名のアイスをたいらげる。「当たり」が出ればもう一本だが、大抵は「はずれ」。さらに口直しにカレーせんべいを買込み、今度は近所の公園へ。ブランコ、滑り台に分かれ、砂場を舞台に、TVで仕込んだ吉本のネタを披露し合う。私は、「誰がカバやねん!」の原哲夫が好きだった。
公園で一通り遊ぶと、今度はたこ焼き屋へ。民家の軒先をちょいと改装して屋台にした小さな店を、同級生の母親がやっている。「おばちゃんたこ焼き10個。」と口々に叫ぶ。そして冷蔵庫から勝手にチェリオ(もちろん瓶入)を取り出し、170円払おうとすると、
「あれっ、足りへん。おばちゃん。ごめん20円足りへん。」
「ええわ、そのかわり大きなったらステーキおごってや~!」
「僕もまだ食べことないんやで~」
「ちょうどええやん。おばちゃんも食べたことないから。」
こんなやり取りが日常に溢れ、そして大阪人が形成されていった。

しかし21世紀になった今日、大阪の子供たちとて、家でTVゲーム。時間が来ると塾に、ピアノ教室。公園は子供たちの遊び場ではなくなった。駄菓子屋は既にシャッターを閉め、自販機だけが並ぶ。たこ焼き屋の鉄板には、いつ焼かれたか分からないたこ焼きが、パリパリになっている。我が家の子供のお気に入りは、「そんなの関係ない」である。
大阪人が特別枠から外される日は、そう遠くないかもしれない。

投稿者: 投稿日: 2007/12/10 14:13

07/12/10
PM第1事業部 運営第1グループ N.T

私の趣味の一つに「料理」がある。料理を始めたのは7歳の頃だったので、もう30年弱の料理歴という事になる。両親が自営業のため帰宅が遅くなり、必要に迫られて始めた料理だが、親や周囲の人達から「美味しい」と言って貰えるとつい嬉しくて、難しい料理にも挑戦するようになった。こうして、いつしか料理に興味を抱くようになった。
独り暮らしをしていた学生時代は、友人達が材料を買い、私が料理するということが良くあり、仲間うちで私の部屋は「居酒屋〇〇(私の名前)」と呼ばれていた。友人達が「美味しい」と笑顔で料理を平らげていくのを見ると、やはり嬉しい。次回はもっと喜ばせようと色々工夫し、料理に「ひと手間」を加えるようになった。実はこの「ひと手間」、料理にはとっても大事。この「ひと手間」で同じ料理でも驚くほど味が良くなったりする。
一流と呼ばれる料理人達は、日々の試行錯誤の中で独自の「ひと手間」を作り上げ、それを常に磨き上げる。誰も気が付かないこの「ひと手間」に、料理人は自分らしさを表現しているのだろう。また料理法も料理人によって千差万別で、これが正解というのは無い。そして、この「ひと手間」が加えられた料理を口にした時、私達は思わず笑みをこぼし、幸せな気持ちになるのではないだろうか。
建築設備の施工管理をしていた私が転職し、この職について2年目となる。不動産業の中でもPM業界という異業種に対して、当初は戸惑うことも多く、自分らしさを出すどころか、その出し方さえも分からずに暗中模索の状態だった。そんな時、あるお客様からいただいた「設備にお詳しいですね」という一言が、自分らしさを出せるようになるきっかけとなった。
お客様やテナントが求めるものは、千差万別。それに応える方法も料理と同じでこれが正解というものはないと気が付き、肩の力が少し抜けた。また思った以上に、前職での経験や知識が役に立つということも分かった。そこを自分の強みとすることで、ようやく自分らしさが出せるようになった。今では、お客様から設備についてのご相談もいただいている。
しかしながら、まだまだ力不足の点も多く、発見と勉強の日々である。お客様やテナントが求める一歩先、さらに二歩先まで考えて行動し、早く「ひと手間」が加えられるようになりたいと思っている。「ひと手間」によってお客様やテナントが満足して幸せになることを信じ、その「ひと手間」が誰にも気が付かれなかった事に対して、心の中でガッツポーズを作りたい。

投稿者: 投稿日: 2007/11/30 14:15

07/11/30
テナント営業部 Z.S

 REIT、ファンドといった言葉が新聞紙上をにぎわさない日が無いように、不動産も金融商品の一つとしてすっかり定着してきました。これに伴い昨今、PM会社におけるリーシング業務は、よい意味でも悪い意味でもシステマティックになってきたようです。長年リーシング業務に携わってきた超アナログ人間の私としては、日々悪戦苦闘しております。
 さて、今日はリーシング業務における私なりの楽しさ、面白さをお話してみたいと思います。パソコン、メール、インターネットと、直接人とふれあう機会が少なくなってきている現代ですが、リーシング業務は基本的に人にお会いする仕事といえます。そして、好むと好まざるに関わらず、より多くの人たちとふれあう機会を得られるのが、何よりもこの仕事の楽しさであり、面白さではないかと思っております。たとえば、エネルギー溢れる若い仲介業者の方、個性豊かな中小企業の社長様、大企業の役員、役所の方、また時にはテレビで拝見する有名人等々…。
 人とのふれあいが人間を成長させ、その時の出会いが時には人生を根底から変えることもあると言われています。私もあと何年この業務に従事するかわかりませんが、これからも一人でも多くの方との出会いを楽しみに、日々励んでいこうと思います。
 皆様にも、よき出会いがありますように。

投稿者: 投稿日: 2007/10/22 14:17

07/10/22
PM第1事業部 運営第2グループ S.M

 昆虫など動物の生態系を紹介しているTV番組を見るのが好きだ。ある日、家でTVを見ていると、カエルの特集をやっていた。番組によると「カエルは動いているものしか見えない」のだそうだ。非常に興味深い。カエルは止まっているものを認識していない。これがカエルの認識している世界の全てなのだという。この番組の括りは、「人間も感覚器官がとらえたもの全てを認知しているわけではない」というものだった。なるほど、人間社会には多種多様の考え方が存在している。たとえば仕事上、考え方の違いで衝突することもあるが、全てが見えているわけでないことを思い出し、ちょっと立ち位置を変えてみると別の発見があって面白いかもしれない。
 ところで私は不動産仲介業からPMの業界に入って、今年で2年目になる。日々発生する問題に真剣に向き合っていくうちに、随分PMとして考え方を鍛えられた。前職の不動産仲介とPMで立ち位置が少し違うからだ。仲介の場合、お客様(テナント)とオーナー様の中間に立ち、常に両者の様子を伺う。そして、折れやすい方を折る(妥協していただけそうな方に妥協してもらう)。なぜなら契約を結び、クロージングさせないとそれまでやってきたことが全て水の泡となるからだ。(私も苦い思いを数回経験した!)しかし、PMは違う。あくまでもビルオーナー様側に立ち、ビルオーナー様の利益を上げることが私たちの仕事だ。つまり立ち位置が仲介と異なるので、ものの見方も変わってきている。もちろん、ものの見方には様々あり、正解は無いかもしれない。しかしながら、自分の見方が仕事に結びつき、確かに誰かの役に立っている。それを思うとやる気も沸いてくる!
 さて人間とカエルの違いは、自分が見えているものが全てではないと認識できているか、できていないかの違いだと思うがどうだろうか?

投稿者: 投稿日: 2007/10/05 14:19

07/10/05
PM第2事業部 事務グループ T.K

 この暑さの中、今回の地震でも、避難所で大変な思いをされている方がまだまだ大勢いらっしゃる。3年前の中越地震での教訓が十分に生かされているか、どうかが取沙汰されていたが、「いつもと違うことが起こった」場合の危機管理の重要性を、図らずも再認識することとなった。
 翻って自分の毎日の生活、日常の業務について、過去の経験や教訓が生かされているかを考えると、甚だ自信がない。臨機応変な対応を迫られるのは、仕事でも同じことである。しかし、しかるべき時に、やるべきことが咄嗟に判断できるだろうか…。不安は隠せないが、私なりに「過去の努力」の蓄積を無駄にすることなく、新たな知識や経験を重ね、想定外の出来事に対しても怯むことなく対応していきたい。
 一日も早い被災地の復興を願うとともに、自宅の「災害時持ち出しリュック」の中身の点検も忘れずにしようと思っている。このまま使わずに済むことを願いつつ、今週末、まずは中身を全部出すことから始めよう。

投稿者: 投稿日: 2007/10/01 14:23

07/10/01
PM第1事業部 建物管理第2グループ M.F

私の趣味のひとつにコーラスがある。毎週1回、混声コーラスの練習のために、とある企業の大ホールのロビーに集まる。用具庫より縦型ピアノを運び出し、次にメンバー10人の人体楽器の調整が始まる。ストレッチ体操で身体全体をリラックスさせるのだ。腰骨に手を当てながら、口と喉をできるだけ大きく開けて発声練習をすると、次第に気分は人体楽器になってくる。
美空ひばりは一人で七色の声を出していたという。残念ながらわたしは一色でさえも出すことが難しい。仲間とともにコーラスを習いはじめて、早23年。わが混声コーラスは、四色の声で、気持ちを伝える技術を学んでいる。
歌は作詞家・作曲家の心を、歌い手が気持ちをこめて、音楽ホールという舞台の助けを借り、聞き手の身体と心を共鳴させる響きと言葉で伝える。さらに、感動を与えるためには、劇を演じるような全員の創作意欲が要求される。発表会に向けて練習が進むにつれ、全員の声の演技力も磨かれることになる。
建物のプロパティマネジメント(PM)も色々な立場の人が、協力して作り上げる顧客への総合サービス。各業種 の人たちの作業が協調し、連携プレーが成立すると建物は全体的に輝いてくる。つまりPM会社が指揮者となって、建物の所有者・管理会社・施工会社・設計会社がコーラス隊を組み、世間という舞台で、ハーモニーを響き渡せるようなもの。私は、PMの仕事においても、楽しく指揮を演じ、美しいハーモニーが流れるように努力を重ねていきたい。

投稿者: 投稿日: 2007/09/27 18:16

07/09/27
PM第2事業部 運営グループ T.F

大阪市でも今年4月に路上喫煙禁止条例が制定され、7月から御堂筋と市役所周辺が喫煙禁止地区に指定されました。10月から違反者には過料1,000円が課せられるそうです。私は御堂筋沿いのビルのPMを担当していますが、公開空地もこの条例の適用範囲に含めるかどうかが議論になっているようです。
最近のビルはほぼ館内禁煙ですから、喫煙室を設けていない場合、愛煙家はしかたなく公開空地上で一服、というのはよく見かける光景です。しかし、エントランス付近の公開空地で多くの人間がたむろし、スパスパやっている光景は決して美しいものではありません。放置自転車と並んで、ビルを管理する上で悩ましい問題のひとつです。プロパティマネージャーという仕事を始める前、単なるテナントの一員としてビルに入居していた頃の私は「ちょっとくらいいいだろう」という気持ちでしたが、今やビルを運営する立場ですから「ちょっと勘弁してください」という気持ちです。
他人の迷惑を顧みず、「ちょっとくらい」の気持ちで自己の都合を通す人が多ければ、条例や規則は厳しくなる一方です。ただ、厳しくしたからといって、違反者が無くなるわけでもありません。お互いの「ちょっと」した気遣いさえあれば、気持ちよく過ごすことができます。街づくりもビル運営も、そして家庭も、やはり基本となるのはお互いへの思いやりではないでしょうか。
さあ、私も早く帰って「ちょっと」の気遣い、家庭サービスに励みます。エッ、溜まった仕事はどうするかって?「ちょっと」勘弁してもらえませんか?

投稿者: 投稿日: 2007/08/29 14:27

07/08/29
PM第2事業部 運営グループ H.S

 先日、夜の報道番組でパイレーツの桑田選手の特集をやっていた。私は桑田の大ファンだが、その中のインタビューで彼は「結果はどうでもいい。自分の決めた目標に向かって努力する。そういう自分が好きなのである。」と答えていた。
 私は、これを見ていて何か違う、桑田らしくないなと感じた。やはりプロである以上結果にこだわらなければいけないのではないかと。
 これに対してイチローは以前、スポーツ新聞の「結果と過程」についてのインタビューで、「結果は大事である。なぜなら結果を出せなければこのメジャーのステージに立ち続けられないから。また、過程も大切である。過程は人間を成長させてくれるからである。」この答えが、私にとっては正解だと思う。さすが天才イチロー。まだ、20代後半の時の答えである。
 私も業務において結果にこだわりたいと思う。なぜなら結果にこだわらなくなると業務に対する気合も乏しくなる、つまり過程もおろそかになる気がするから。結果と過程は、まさに両輪なのである。

投稿者: 投稿日: 2007/08/01 14:31

07/08/01
大阪営業所 S.S

 私が担当しているオフィスビルに、ほとんどの社員が女性というテナントが入った。このビルは昭和60年代初めの設計で、完全に男性社員が優位。当然、トイレも男性優位で、このテナントには合わない。女性ブースはたった一つで、化粧台も無いに等しい状態だ。これでは女性社員から不満が出るのも当たり前である。おまけにこのビルは、空室が恒常的に発生していた。
 そこで、思い切って男女のトイレ配置を入れ替え、女性ブースを増やした。機能性を重視し、ライトな雰囲気に仕上げたこともあり、それまでのトイレとは明らかに変わった。なかなか好評を得たが、まだ何か改良の余地があるように感じた。
これがきっかけとなり、頭の中は常にトイレ改修の事ばかり。そんなある日、某デパートのトイレを見てひらめいた。円形ブースを導入しよう。これであれば、さらにスペースを圧縮できるので、その分洗面スペースにゆとりが生まれ、よりリッチに仕上げられる。早速、アイデアを当営業所の建物担当者と施工会社に披露し、何度もミーティングを行った。まとまった改修案はこうである。
①扉は格調高い木目調。②狭小トイレ内の人影を外部から感知できる工夫(一部透明樹脂の採用)。③パウダーコーナーとミラーとの微妙な奥行きバランスの調整(使い勝手)。④器具やアクセサリーの吟味など・・
機能や仕上げを考えると制約が厳しいのにもかかわらず、細部にわたって次々とアイデアが湧き出てくる。もちろん、男性トイレも手を抜けない。従来と同じ数を整え、シャープさを追求した。こうした改修案をすべて盛り込んだパースを作成し、空室改善にはトイレ改装が決め手とオーナーに訴えたところ、快諾を得た。第2弾工事後、トイレはイメージどおりに仕上がった。テナントの評判も上々で、空室もいつの間にか埋まり満室になった。
 狭い空間という制約の中で、トイレ改修に多くのアイデアと知恵を出し、最高のものを目指して取り組んだ。そして、幾通りかのバージョンの工事を実施している。しかし、改めてまた意欲が湧いてくる。PM業務のアイデアは、尽きるところがない。

投稿者: 投稿日: 2007/07/17 14:38

07/07/18
テナント営業部 Y.C

日々生活する中で出会う様々な接客業の人達。何かとストレスフルなこのご時世に、素晴らしい接客を受け、その仕事ぶりを拝見すると、私は嬉しくなって気分が良くなると同時に謙虚な気持ちで我が身を振り返ったりする。先日、ちょうどそんな場面があった。
山手線のとある駅前にあるファーストフード店。夜9時を回っても店内は学生と思しき若者で大賑わい。そんな店内に不釣合いと思える60代くらいの男性店員から接客を受けたのだ。鮮やかなグリーンのユニフォームが見た目には少々浮いた感じだが、老舗デパートを思わせるような丁寧な言葉使いと礼儀正しいお辞儀。そして年齢を感じさせないキビキビとした、無駄のない動き。私と友人は注文したシェイクそっちのけで、その店員さんの一挙一動に目が釘付けになってしまった。お客さんがトレイを下げに来ればサッと近付いて受け取り、笑顔でお礼を述べて頭を下げる。空いたテーブルは即座に拭いてキレイにする。何より、ただ頭を下げてペコペコするのではなく、堂々とした品格のあるその態度が、「接客の神様」とでも言いたくなるくらい素晴らしいものだった。そして、ご本人も実に楽しそうに働いていたのだ。
後日テレビを見ていると、何とその老紳士がある情報番組の取材を受けていた。確かその特集は、永年勤め上げた会社をリタイアした後もイキイキとアルバイトをこなす方々を取材したものだった。どういったいきさつで、その老紳士が取材を受けていたのか分からないが、おそらく口コミでプロデューサーの耳に入ったか、もしくはテレビ局がその店の本社に適当な人物の紹介を依頼したか。いずれにしても、「人の行いは(良い意味でも悪い意味でも)必ず誰かに見られているものだ」ということを、改めて実感した。
ビル運営を託されている我々も、あの老紳士の“堂々とした品格ある丁寧な接客態度”=“パーソンスキル”をぜひ見習いたいものである。実際、同じ業界の方から「お宅のいい評判を聞くよ」なんていう話をされるとやはり嬉しい。私個人としても、謙虚な気持ちに立ち返り、パーソンスキルの達人を目指して歩んで行きたいと思う一場面だった。

投稿者: 投稿日: 2007/07/04 15:16




詳細...

投稿者: 投稿日: 2007/06/20 10:49

07/06/20
テナント営業部 A.T

最近“ビル”を見る目がやさしくなった。
少々怪しいが、「見る・行く・調べる」ことに喜びを見出している。さりとて、リーシング担当となってまだ日は浅く、少し前まではマンション販売の営業。“ビル”は企業や店舗の入る器、「六本木ヒルズ・・・、IT系?セレブ?」。その程度の理解だった(妻は興味津々だが狙いは明白、話題をそらして家計破綻を防ぐ)。それが今や・・・(冒頭)である。
リーシングに携わり、初めて見えてきたビルとマンションの違いに戸惑いつつも、新たな知識・経験を得ることは何であれ嬉しい。顧客へ伝えるべきことも、顧客が知りたいことも異なる。毎回スタイルを変えながら接客し、楽しく勉強させて貰っている。
が、楽しむだけではそのうち○○されるので、仕事は仕事!関わる人々の様々な思いを真摯に受け止めている。共通認識は『空室の発生=緊急事態』。与えられた使命は『早急に空室を埋める』。それこそが皆が幸せになるための第一歩、大事な関門だ。急がなければ・・・。ここに一つのこだわりが顔をのぞかせる。前職の(口うるさい、話が長い、声がでかい)先輩が、念仏のように唱え続けていた言葉【(かなり熱く)本気で商品に惚れ込んでいるのか?でなきゃ人には伝わらないぞ!】が強烈にインプリンティングされている。
営業では使い古された言葉だが、「語る」と「実践」は、往々にして伴わない。が、悔しいかな目の前で実践している人間が発する言葉はムカつくほど説得力があり、実践できていない自分を苛立たせたりもする。ドラマなどで聞く“現場百回”という言葉、その業界の知人に尋ねると本当に言うらしい。回数はさておき、自分も担当物件に行けば何らかの発見があり、前日よりも少し惚れ込むのは確かだし、次の接客で使える有効なアイテムが一つ増える。地道だが、これが使命完遂の近道(と、信じている・・・)。心底耳障りな先輩の言葉だったが、当面の目標にもなっているので一応先輩には感謝。
現場百回のうち、「東京ミッドタウンか~、一度くらいは家族サービスで妻も連れて行ってやるか」と考えなくもないが、実現には間違いなく時間がかかるだろう。


投稿者: 投稿日: 2007/06/08 10:47

07/06/08
PM第1事業部建物管理第1グループ N.N

私は建築会社からの転職2年生です。職場が変り規則正しくなったせいか、よく電車内で本を読むようになりました。その中の1冊に、ホテルのサービスについての本があります。大変興味深い本で一往復で読み切ってしまいました。その後、直接サービスを確かめたい衝動にかられ、パソコンでホテルを検索してみました。
サービスの内容は、ホテルマン全員がサービスを超えるサービスを行うというもので、そのシステムの一つに、上下の隔てなく2千ドルまでのサプライズが行えるというサービスの権限委譲がありました。これが、このホテルのサービスを超えるサービスの核でした。
さて、翻って私の会社のサービスはどうでしょう。私の部署には管理会社、ビル管理人等より、さまざまな報告が上がってきます。報告は建物に関する、ありとあらゆるもので、空調機が故障した、お湯が漏れている、壁が濡れている等々、毎日のように届きます。テナントに迷惑がかからないよう、これらの報告を管理会社に指示をすることが私の仕事です。そのため当社にも、こうした報告をスムーズに処理するための権限委譲システムがあります。一定額以下の事案においては口頭承認を認めるもので、電話報告でもよいという極めてリーズナブルなシステムです。権限委譲で出来るものは管球の交換、機械修繕、配水管等の清掃と、ある程度の初期対応業務です。この他、緊急対応については緊急性が確認出来れば、金額の上限をはずして対応しています。
私の部署のサービスは、あのホテルのようなサービスを超えるサービスのサプライズはありません。でも、私たちはサービス=スピードをモットーに、日々管理会社等と話し合ってお客様のご要望に誠心誠意お応えしています。

投稿者: 投稿日: 2007/05/28 10:46

07/05/28
大阪営業所建物管理グループ K.N

私の趣味は70年代のフォークソング。最近、当時のアーティストたちがユニットを再結成し、新曲の発表やコンサート活動、そして当時はありえなかったテレビ出演など元気に活動しています。そのアコースティックサウンドやハーモニーが私の心を癒してくれるのです。たとえば、ザ・フォーク・クルセダーズの加藤和彦、北山修が、アルフィーの坂崎幸之助を加え、NHKホールで「結成、解散コンサート」を開き、超満員のなか、「イムジン河」、「あの素晴らしい愛をもう一度」を奏でたり、サディスティック・ミカバンドが木村カエラを加え、「タイムマシンにおねがい」をリリースしたり、本当にうれしい限りです。五つの赤い風船の西岡たかしも全国ツアーを開始したとか・・・。
特に昨年秋、静岡県のつま恋で行われた「吉田拓郎&かぐや姫」の野外コンサートは感動ものでした。実は私には20数年前、同じつま恋で行われた拓郎の「朝までコンサート」に行って、燃え尽きた経験があります。今回も、その時一緒に行った友から誘われ「よっしゃ、もう一度燃えてやるぞ!」と奮起していたのです。それが何たる巡りあわせか、コンサートが息子の小学校最後の運動会と重なり、家族第一主義(?)の私は断腸の思いで、コンサートをキャンセル。後日のテレビ放映で自宅参加となったのです。
新聞やラジオでコンサートの開催を知ったときは、前回のコンサートで私自身は燃え尽きているし、病み上がりの「老けた拓郎」や「懐メロかぐや姫」は、「もう、いいや」とあまり期待していませんでした。でも、テレビを見て驚きました。拓郎は新しかったのです。そして進化し、走り続けていると感じました。普通は、年齢とともに「こだわり」より「諦め」が先行してしまいます。そんな中、拓郎がこだわり続け、常にチャレンジしている姿が私を奮い立たせます。
仕事もしかり。こだわりが発想を生み、その発想が人を進化させるのだと思います。私も「こだわる」ことを大切に、毎日の仕事を進めていこうと改めて感じ入ったできごとでした。

投稿者: 投稿日: 2007/05/16 10:43

07/05/16
PM第2事業部運営グループ H.T

元米国副大統領であり、元米国大統領候補であったアル・ゴア氏が主演の『不都合な真実』というドキュメンタリー映画をご存知でしょうか。私も先日見に行ったのですが、予約で席が埋まるほどの超満員。この映画は、二酸化炭素(CO2)の増加により地球の温暖化が異常に進んでいること、このままでは私たち人類の手で地球が滅んでしまう危機的状況であることを、各国での異常現象等を例に挙げ、豊富なデータや資料に基づいてゴア氏が解説しています。ゴア氏が実際に講演している模様や彼の今までの経歴等のエピソードも語られ、非常に興味深いものでした。鑑賞後、“一人でも多くの人に、この映画を薦めなきゃ!”と思い、ここで紹介させていただきました。
私はビルの運営業務に日頃従事しています。そこで、ビルを建ててから壊すまで、地球にどれだけ負荷をかけているのかを考えてみました。一般に35年でビルが建替えられるとすると、そのライフサイクルCO2は建設時に20%、運用時に50%、修繕・更新時に25%、廃棄時に5%のCO2を排出するといわれています。なんと運用時に、全体の半分のCO2を排出するのです。ビルの寿命が長ければ長いほど、この割合は増えていきます。そうだとすると、CO2を削減するのに僕の役割は非常に大きいじゃないですか!?
ビルオーナーは、空調設備を省エネモデルに更新する、フィルター清掃をこまめに実施する、照明器具を省エネタイプに交換する、環境配慮型清掃機材を活用する、敷地に植樹するなど。またテナントは、Hf蛍光灯へ切替する、冷暖房の温度設定を変更する、不用なOA機器の電源をオフにするなど、できることはたくさんあります。全てCO2を削減するだけでなく、経費削減にもなるのです。ビルオーナーにもテナントにもメリットがあるのですから提案しない手はありません。
当たり前のようにあるこの自然を守るために、もっともっとエコ設備への更新を提案していかなくては・・・。そうだ、節電のために残業も減らそう!!

投稿者: 投稿日: 2007/05/07 10:41

07/05/07
PM第1事業部テナントサービスグループ H.U

私の属する「テナントサービスグループ」の仕事を説明します。私たちの直接の依頼人であるビルオーナーの利益を最大にするため、テナントに長期間にわたってビルを利用し続けてもらえる快適な状態を作り出すことが、仕事だと考えています。そのために一番力を入れているのが、テナントの要望や苦情をいち早く聞きだし迅速に対応すること。日頃からテナントとのコミュニケーションを良好に保つために、特に用事がなくとも近くを訪問したときに立寄ってみるとか、機会ある毎に電話でコンタクトを持つとか・・・。これがわがチームの役割になります。
その成果でしょうか。あるテナントから、社員が増えたので増床できないだろうかとの相談や、よその駐車場から当方が運営する駐車場へ移転したいとか、具体的な相談をいただいています。また、テナントとのコミュニケーションがよければ、オーナーからテナントに対しての要望もスムーズに受入れられる可能性が高まります。最もパワーを要する賃料の引上げ改定交渉もその一つ。用件からして門前払いになっても当然なのですが、常日頃のコミュニケーションのおかげか、話を聞いてもらうところまではどうにか辿りついています。こういった局面では、コミュニケーションの有無が大きく結果を左右するのだと思います。
賃料引上げ改定交渉に臨むにあたって、私たちはまず周辺賃料相場の調査を行います。これはテナントを説得する材料です。ビルの空室率低下に伴い、比較対照として最適な募集事例を探すのも苦労しています。川崎市にあるビルの賃料調査では、真夏の暑い日に地元の不動産会社を何社も回り情報を集めました。それがきっかけで、今でも彼らと情報交換が続いています。また、周辺ビルの管理会社の担当者とも面識ができ、同様に定期的な情報交換をさせていただいています。これは、全く副次的な成果ですが、日頃から相手方のニーズに応える正確な情報提供をするためには、重要な情報源になっていると思います。
このように人と人とのつながりを大切にした活動を心がけることによって、わがチームの仕事と役割が円滑になり、結果につながるのだと痛感しています。

投稿者: 投稿日: 2007/03/30 10:36

07/03/30
PM第1事業部運営第1グループ S.I

私はHawaiiをこよなく愛するフラダンサー。フラダンスを始めてもうすぐ5年目になる。フラダンスと聞くと、ただ腰をフリフリしているだけと思われがちだが、実は、踊るとかなりハード。かつて文字を持たなかったハワイアン達が、歌詞を手話のように手・腰・足・表情・全身を使って表現しており、一つひとつの動きに意味がある。先日、常磐ハワイアンセンター創設を舞台にした映画に号泣しながら、忘れかけていた一番大事なことを思い出した。踊りを覚えることばかりに必死になって、「歌を、気持ちを相手に伝える」ということを忘れていた自分に気がついた。
ハワイに行けば誰もが一度は耳にする言葉、「Aloha」。「こんにちは、ありがとう、さようなら、愛している、元気?、感謝、尊敬etc」と沢山の意味を持つ言葉である。そしてHulaダンサーが決して忘れてはならないのは、「Alohaの心」を感じて踊ること。相手に気持ちを伝えたいと思って踊ることである。気持ちの入っていない踊りを見て、心が突き動かされる人はない。仕事も同じだと思う。
今の仕事を始めた当初、知識も経験もない中で、自分に出来ることは何か、何度も考えた。思いついたのは、「Alohaの心」と「自分らしさ」だった。毎日の忙しさの中で「こなす」だけではなく、相手の気持ちを考え、何を望んでいるかを見極め、「心」で動こう。下手でもいいから、自分で考えた自分らしいやり方で。初めは伝わらなくても、あきらめず伝え続けることで、いつか自分の気持ちはお客様に伝わるのではないか。伝えたい、と思って動いていると仲間にも伝わる。すると必然的にいい仕事ができるのではないか。「Alohaの心」、気持ちがこもっていれば、必ず相手には伝わる。そう信じてこれからも働き、踊り続けたい。

投稿者: 投稿日: 2007/01/19 10:34

07/01/19
大阪営業所 T.S

毎朝喫茶店に立ち寄るのが、私の習いになって8年。今通っている店は、4軒目になるが、当初はコーヒーが今一つの印象だった。ところがいつ頃からか、今の店の居心地がことのほか良いことに気がついた。
まずマニュアルらしくない柔軟な応対。毎日同じものを頼む私に、時として注文前に商品が出る。客が退席すると即刻テーブルを拭き、その足で陳列商品のゆがみを直し、ゴミが落ちていれば拾う。ポットの水は無くなる前に補充される。特にお昼は、客が並んでいる間に注文内容を確認。着席を見越して空いている椅子を不足のテーブルに移動させ、用が済むとすぐに戻す。サンドイッチを作る人も、ちょっと客が立て込むとすぐに持ち場を離れて注文を聞き、客を待たせない。それぞれ一応の役割はあるがそれに縛られず、接客を中心にして全員が臨機応変に対応する。この接客振りがなかなかに良いのである。コーヒーも少しおいしくなったように思えてくる。
さて翻って当営業所。委託者窓口、建物、リーシング、既存テナントと、一応の担当業務がある(この他に要の事務セクションがある)。この4業務を何名もが兼務し、1業務に専念する担当者は少ない。建物関係業務以外の担当に1級建築士が2名いるのも当営業所のユニークなところ。こうした全員の協働作業で、PM業務は遂行する。まずは自分の持ち場で力を発揮し、それを連携・結集してビル運営を行うものだ。これを私は、チームプレイで正確な「円」を描くようなものだと思っている。ミーティングも関係者全員で行い、最新情報や問題点を共有する。一通りのマニュアルは整っているが、相手との状況に応じた接客を重視している。
この努力のタマモノか?難しいと思われた広島の大型ビルを満室に近づけ、伊丹の大型ビルを、募集率100%から入居率100%に蘇らせた。大阪市内のビルの入居率は平均を上回り、オーナー様へのハード改修提案にも積極的に取り組んでいる。テナント様からの苦情も少ない。これは恥ずかしくない結果だと思っている。しかし、理想とする正確な「円」は描けているか?
いえいえ、まだまだ。多少形が「円」に近づいたとしても、「円」はいくらでも大きく出来るものです。

投稿者: 投稿日: 2007/01/04 10:32

07/01/04
PM第1事業部運営第1グループ Y.K

先日担当しているビルで停電事故(原因は地絡による波及事故)が発生した。平日の午後2時過ぎから約1時間、一報を受けて現場に到着したのは、ちょうど復旧したころだった。何はともあれ入居テナントへの挨拶をせねばと、管理会社の人間と最上階から1社ずつ回り、ご迷惑をおかけしたお詫びと事故状況の説明を行った。怒りのフレーズが山ほど飛んでくることを覚悟していたが、意外にも(?)当方の説明にご納得いただき、おおきな混乱は避けることができた。すぐに行って謝ったのが良かったのかも…やはり「何か事がおきたときは直ちに現場にかけつける」、これプロパティマネージャーの基本ですよね。
とはいうものの、1時間の停電によって、コンビニは営業を停止し、また美容室ではパーマ中のお客様を別店舗に搬送するなど様々な被害が発生していることも事実。何よりエレベーターでの閉じ込め事故がなかったのは不幸中の幸でした。
当然補償のお話も出てくるわけで、電力供給会社に確認すると電気供給約款により、供給会社自体が事故原因の当事者でないかぎり補償は行わないとのこと。それでは保険はどうかというと賠償責任保険では、実際に物損事故等は対象となるものの営業補償は対象外とのつれない返事でした。結局今回はオーナー側で対応させていただき、併せて今後の再発防止策として、UGS(地絡の影響を遮断し波及事故を防止する装置)を設置しました。まさに「備えあれば憂いなし」「ころばぬ先の杖」とつくづく実感している今日この頃です。

投稿者: 投稿日: 2006/12/15 10:59

07/07/18
テナント営業部 H.S

私は、弊社管理ビルのリーシング(空床の募集)を担当しています。先日こんなことがありました。
A社から賃借の申込をいただきました。私としては、入居していただきたいのは山々ですが、ビルオーナーからの条件も厳しい。そこで仲介会社に、申込内容についてA社と打ち合わせをしたいと申し入れ、担当の部長さんと面談になりました。
移転の理由や、事務所の使い方等を確認しつつ、話は核心の賃借条件へ。部長さんは「この条件でなければ、他に検討しているビルもある」と結構強気な姿勢です。私はA社の本気度が知りたくて、「それならば仕方がないので、申込を取り消しますか?」と開き直ってみました。すると、部長さん「・・・・・・・・・」(しばらく沈黙:このビル以外の候補がなかったことが後から分かる)。ああ、この方も辛い立場なんだろうな・・・と思い、「部長さんも上から厳しいことを言われているのではないですか」と、一言申し上げると、「実は・・・」と、切々に訴えられました(同席されている仲介会社の担当様からの、お願い光線も痛い程です)。お話によると、会社の上層部より賃借条件は既に決められており、部長さんの権限では変更できないことを知りました。しかし、こちらもビルオーナーより条件は決められているので妥協できません。一旦この条件では無理だということを伝え、「ご事情も察しますので、せめて私から上の方にご説明しましょう。」と提案すると了解されました。
登場したのは社長さんでした。私はその社長さんに、入居はしていただきたいが条件の交渉はこれ以上無理なことを話したうえで、●移転される経緯や、移転が本当に必要なのか、●この条件で申込された理由等を確認させてもらいながら、現在の市況やこのビルの良さ・悪さなどを説明していきました。結果は、幸運にも社長さんに弊社提案の条件をご納得いただくことができ、契約となりました。そして帰り際に社長さんに一言。「部長さんがいなければ、多分お互いまとまらなかったですね。」と・・・微力なリップサービス。
今はインターネットやEメールなど便利な通信手段がある中で、私はフェイスtoフェイスでの対話や、相手の立場を考えた思いやりのある行動を大事にしようと思っています。
古い考え方でしょうかね?

投稿者: 投稿日: 2006/11/30 16:27

06/11/30
大阪営業所 M.Y

 私の仕事はリーシング稼業である。空間に魂を入れる仕事であると思っている。入社し、すぐに広島担当を拝命した。平成16年3月のことであった。
 広島といえば、原爆ドーム、安芸の宮島、広島カープ、そしてもみじ饅頭にお好み焼き。その地にこの話のビルがある。申し分ないロケーションと迫力の大型ビルである。しかし募集率25%が何ともすごい。私の闘志に火が点いた。この素晴らしいビルを満室にして見せようではないか。
 ということで行動開始。私のモットーである飛込み100件を試みる。飛込み先は、エンドユーザー。大手企業グループを中心に、アポなしの飛込み営業を開始した。
   A社  残念。この前移転したばかりです。
   B社  先月契約の更新があって、大幅な値下げをしてもらいました。
       そのために3年は動けない縛りになりました。
   C社  グループのビルに入っているので簡単には、出られないな。
などと笑顔で応じていただく割には、全て拒絶の返答。同じグループ企業といえどもこの反応に、厳しい現実を思い知らされ、唇をかみしめた。このまま広島で成果が出なければ、これまで大阪で長年培った経験が泣くというものである。おめおめ引き下がる訳にはいかない。
 エンドユーザーがだめなら、次は、しのぎを削る業者さん達への飛込み100件である。広島在の大中小の業者さん、呉の業者さん、果ては福岡の大手業者さんにまで、情報を求めて飛込んだ。そんな時である、あるご兄弟と出会ったのは。先代より35年間不動産業を営むご兄弟。若き経営者としてバリバリ活躍している兄社長と、その補佐として兄をバックアップする力持ちの弟氏との出会いが、広島での人脈作りの助けとなった。ご兄弟を通じて企業法人団体をご紹介いただき、かなりシビアな条件交渉を経て、まず第1号の成約ができた。そしてこれがきっかけとなって、いくつかのルート開拓に繋がった。これで成約のパターンを構築し、今では予約を含めて入居率は何と99%。
 リーシングは、ただ漫然と情報を流すだけでは効果がない。募集対象ビルを中心に、街や固有のオフィス事情の傾向を知る。そして当該ビルの強み弱みを熟知した上でライバルビルの動向を掴み、成約見通しを判断して戦いに打って出る。人との出会いに始まり、人との出会いで終わる興味尽きない仕事である。

投稿者: 投稿日: 2006/11/15 11:04

06/11/15
PM第2事業部運営グループ S.T

私が運営担当として業務を行うようになって、半年が経ちました。この間に担当となったビルはもちろん、他のPM受託ビルを見学する機会が多々あります。まだまだ勉強中の身ですが、こんな私にも昨今、少しずつですが変化があらわれてきたようです。
 週末や休日になると、私は友人と食事や飲みに行きます。そうした飲み屋やダイニングは、大抵飲食店が集まったビルの中にあり、仕事で足を運ぶ事務所系ビルとは趣が異なることに気がつきます。ましてや夜、ライトや看板に明かりが灯されていると、なおさら印象は違います。
 まず、目的のフロアまでエレベーターに乗ります。その際にもエレベーターの広さや乗り心地だけでなく、メーカーや定期点検の表示など、以前は全く関心がなかったことにも目が行くようになりました(今までは、行き先を表示するフロア数字を見つめるだけだったのに…)。また店に入った後も、天井を見上げたり、使用するトイレの清潔さや備品を見たり、階段はどこにあるのかなとキョロキョロしている自分に、一瞬「自分は何をしているのか?」と自問自答するありさまです。
 こうした観察が日常の業務に役に立っているのかと問われると、答えは「???」。現状は、興味の範囲に過ぎないといったところでしょうか。今後、より実務的な視点で捉えられるようになることが、私の目標でもあります。また今までの経験を生かして、これからの課題に、常に私なりの視点でビル運営の改善・提案ができればと思います。

投稿者: 投稿日: 2006/10/27 16:44

06/10/27 
PM第1事業部建物管理第2グループ K.Y

暑さ寒さも彼岸までといいますが、最近朝晩の冷え込みが気になりだしました。今年の秋分の日は9月23日の土曜日。祝日と土曜日とが重なり、休みを損した気になります。しかも私の誕生日は9月23日なのですが、最近は誕生日だからといって特に変わったことも無く過ぎ去っています。
 私は3年半前にゼネコンから当社に出向し、現在は建物管理の仕事を行っています。ゼネコンの仕事は、ビルやマンションなどの建物を作ることでしたが、建物管理の仕事は、完成した建物の修繕等を行い、建物の性能を維持する、または性能をアップさせることです(時代やユーザーのニーズに対応するため)。人間は日々老化していきますが、建物はリニューアルすれば蘇るのです。
 建物管理の仕事を通じて感じるのは、『建物は正直だ』ということ。例えば、建物の表面に錆汁が出ている箇所は、鉄筋のカブリ(被覆)厚が少なかったため、雨水がしみこみ、鉄筋を錆びさせ、コンクリートを押し出し破壊させる現象(爆裂)が現れている部分です。また、コンクリートの壁や手摺部分で大きなクラック(ひび割れ)が入っているのは、コンクリートが熱等による伸縮について行けなかった部分です。通常は3メートル前後で誘発目地を設けますが、誘発目地がない建物は伸縮についていけず、応力が大きく部材断面の弱い箇所にクラックが発生するのです。その他にもいろいろと感じることがあります。
 出向元に戻るとまた建物を作る仕事をすることになりますが、建物管理で学んだことを生かして、よい建物を作っていければと思っています。

投稿者: 投稿日: 2006/10/18 16:46

06/10/18
PM第2事業部運営グループ H.Y

週末、実家へ息子を預けに行った帰り、首に虫のようなものがとまったので振り払おうと手をまわした瞬間だった。「チクッ!」久しぶりに蜂に刺された。さほど大きくはなかったが、小学生の頃ジャージのズボンに潜んでいたスズメバチにやられて以来、およそ20年振りの刺激である。
病院へ行くほどではなかったが、多少腫れてきたので蜂の種類と処置方法をインターネットで調べていると、ミツバチが銀座のビルの屋上で飼育されている記事が目に留まった。しかもそのミツバチ達は銀座界隈だけでなく霞ヶ関・皇居周辺のトチの木やユリの花からも蜜を収集し巣箱に持ち帰ってくるという。そこで採れた銀座産ハチミツはお菓子に使われたり、銀座のバーでカクテルに使われているという。この小さな自然との共生が一目置かれている。「ビルの屋上でミツバチを飼育」することがPM会社の視点から見て良いか否かは別として、ビルの森をさまよいながら自然を見つけ出して一生懸命蜜を採取する姿を思い描くと、自分も頑張らねばとやる気が湧いてくる。早速味見でもと取り扱っている店を検索したが、どうやら春先から5月末頃の季節限定らしい。今回味わうことは出来なかったが、来年銀座でミツバチを見かける季節になったらそのお菓子を買いに行こう。いい情報を手にいれた一日だった。
ん、そういえば何か大事なことを調べていた気がするが・・・。

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