投稿者: 投稿日: 2007/11/30 14:15

07/11/30
テナント営業部　Ｚ．Ｓ

　REIT､ファンドといった言葉が新聞紙上をにぎわさない日が無いように、不動産も金融商品の一つとしてすっかり定着してきました。これに伴い昨今、PM会社におけるリーシング業務は、よい意味でも悪い意味でもシステマティックになってきたようです。長年リーシング業務に携わってきた超アナログ人間の私としては、日々悪戦苦闘しております。
　さて、今日はリーシング業務における私なりの楽しさ、面白さをお話してみたいと思います。パソコン、メール、インターネットと、直接人とふれあう機会が少なくなってきている現代ですが、リーシング業務は基本的に人にお会いする仕事といえます。そして、好むと好まざるに関わらず、より多くの人たちとふれあう機会を得られるのが、何よりもこの仕事の楽しさであり、面白さではないかと思っております。たとえば、エネルギー溢れる若い仲介業者の方、個性豊かな中小企業の社長様、大企業の役員、役所の方、また時にはテレビで拝見する有名人等々…。
　人とのふれあいが人間を成長させ、その時の出会いが時には人生を根底から変えることもあると言われています。私もあと何年この業務に従事するかわかりませんが、これからも一人でも多くの方との出会いを楽しみに、日々励んでいこうと思います。
　皆様にも、よき出会いがありますように。

投稿者: 投稿日: 2007/10/22 14:17

07/10/22
ＰＭ第1事業部　運営第２グループ　Ｓ．Ｍ

　昆虫など動物の生態系を紹介しているＴＶ番組を見るのが好きだ。ある日、家でＴＶを見ていると、カエルの特集をやっていた。番組によると「カエルは動いているものしか見えない」のだそうだ。非常に興味深い。カエルは止まっているものを認識していない。これがカエルの認識している世界の全てなのだという。この番組の括りは、「人間も感覚器官がとらえたもの全てを認知しているわけではない」というものだった。なるほど、人間社会には多種多様の考え方が存在している。たとえば仕事上、考え方の違いで衝突することもあるが、全てが見えているわけでないことを思い出し、ちょっと立ち位置を変えてみると別の発見があって面白いかもしれない。
　ところで私は不動産仲介業からPMの業界に入って、今年で2年目になる。日々発生する問題に真剣に向き合っていくうちに、随分PMとして考え方を鍛えられた。前職の不動産仲介とPMで立ち位置が少し違うからだ。仲介の場合、お客様（テナント）とオーナー様の中間に立ち、常に両者の様子を伺う。そして、折れやすい方を折る（妥協していただけそうな方に妥協してもらう）。なぜなら契約を結び、クロージングさせないとそれまでやってきたことが全て水の泡となるからだ。（私も苦い思いを数回経験した！）しかし、PMは違う。あくまでもビルオーナー様側に立ち、ビルオーナー様の利益を上げることが私たちの仕事だ。つまり立ち位置が仲介と異なるので、ものの見方も変わってきている。もちろん、ものの見方には様々あり、正解は無いかもしれない。しかしながら、自分の見方が仕事に結びつき、確かに誰かの役に立っている。それを思うとやる気も沸いてくる！
　さて人間とカエルの違いは、自分が見えているものが全てではないと認識できているか、できていないかの違いだと思うがどうだろうか？

投稿者: 投稿日: 2007/10/05 14:19

07/10/05
ＰＭ第２事業部　事務グループ　Ｔ．Ｋ

　この暑さの中、今回の地震でも、避難所で大変な思いをされている方がまだまだ大勢いらっしゃる。３年前の中越地震での教訓が十分に生かされているか、どうかが取沙汰されていたが、「いつもと違うことが起こった」場合の危機管理の重要性を、図らずも再認識することとなった。
　翻って自分の毎日の生活、日常の業務について、過去の経験や教訓が生かされているかを考えると、甚だ自信がない。臨機応変な対応を迫られるのは、仕事でも同じことである。しかし、しかるべき時に、やるべきことが咄嗟に判断できるだろうか…。不安は隠せないが、私なりに「過去の努力」の蓄積を無駄にすることなく、新たな知識や経験を重ね、想定外の出来事に対しても怯むことなく対応していきたい。
　一日も早い被災地の復興を願うとともに、自宅の「災害時持ち出しリュック」の中身の点検も忘れずにしようと思っている。このまま使わずに済むことを願いつつ、今週末、まずは中身を全部出すことから始めよう。

投稿者: 投稿日: 2007/10/01 14:23

07/10/01
PM第1事業部　建物管理第2グループ　Ｍ．Ｆ

私の趣味のひとつにコーラスがある。毎週1回、混声コーラスの練習のために、とある企業の大ホールのロビーに集まる。用具庫より縦型ピアノを運び出し、次にメンバー10人の人体楽器の調整が始まる。ストレッチ体操で身体全体をリラックスさせるのだ。腰骨に手を当てながら、口と喉をできるだけ大きく開けて発声練習をすると、次第に気分は人体楽器になってくる。
美空ひばりは一人で七色の声を出していたという。残念ながらわたしは一色でさえも出すことが難しい。仲間とともにコーラスを習いはじめて、早23年。わが混声コーラスは、四色の声で、気持ちを伝える技術を学んでいる。
歌は作詞家･作曲家の心を、歌い手が気持ちをこめて、音楽ホールという舞台の助けを借り、聞き手の身体と心を共鳴させる響きと言葉で伝える。さらに、感動を与えるためには、劇を演じるような全員の創作意欲が要求される。発表会に向けて練習が進むにつれ、全員の声の演技力も磨かれることになる。
建物のプロパティマネジメント（PM）も色々な立場の人が、協力して作り上げる顧客への総合サービス。各業種 の人たちの作業が協調し、連携プレーが成立すると建物は全体的に輝いてくる。つまりPM会社が指揮者となって、建物の所有者･管理会社・施工会社・設計会社がコーラス隊を組み、世間という舞台で、ハーモニーを響き渡せるようなもの。私は、PMの仕事においても、楽しく指揮を演じ、美しいハーモニーが流れるように努力を重ねていきたい。

投稿者: 投稿日: 2007/09/27 18:16

07/09/27
ＰＭ第2事業部 運営グループ Ｔ．Ｆ

大阪市でも今年4月に路上喫煙禁止条例が制定され、7月から御堂筋と市役所周辺が喫煙禁止地区に指定されました。10月から違反者には過料1,000円が課せられるそうです。私は御堂筋沿いのビルのPMを担当していますが、公開空地もこの条例の適用範囲に含めるかどうかが議論になっているようです。
最近のビルはほぼ館内禁煙ですから、喫煙室を設けていない場合、愛煙家はしかたなく公開空地上で一服、というのはよく見かける光景です。しかし、エントランス付近の公開空地で多くの人間がたむろし、スパスパやっている光景は決して美しいものではありません。放置自転車と並んで、ビルを管理する上で悩ましい問題のひとつです。プロパティマネージャーという仕事を始める前、単なるテナントの一員としてビルに入居していた頃の私は「ちょっとくらいいいだろう」という気持ちでしたが、今やビルを運営する立場ですから「ちょっと勘弁してください」という気持ちです。
他人の迷惑を顧みず、「ちょっとくらい」の気持ちで自己の都合を通す人が多ければ、条例や規則は厳しくなる一方です。ただ、厳しくしたからといって、違反者が無くなるわけでもありません。お互いの「ちょっと」した気遣いさえあれば、気持ちよく過ごすことができます。街づくりもビル運営も、そして家庭も、やはり基本となるのはお互いへの思いやりではないでしょうか。
さあ、私も早く帰って「ちょっと」の気遣い、家庭サービスに励みます。エッ、溜まった仕事はどうするかって？「ちょっと」勘弁してもらえませんか？

投稿者: 投稿日: 2007/08/29 14:27

07/08/29
PM第2事業部　運営グループ　Ｈ．Ｓ

　先日、夜の報道番組でパイレーツの桑田選手の特集をやっていた。私は桑田の大ファンだが、その中のインタビューで彼は「結果はどうでもいい。自分の決めた目標に向かって努力する。そういう自分が好きなのである。」と答えていた。
　私は、これを見ていて何か違う、桑田らしくないなと感じた。やはりプロである以上結果にこだわらなければいけないのではないかと。
　これに対してイチローは以前、スポーツ新聞の「結果と過程」についてのインタビューで、「結果は大事である。なぜなら結果を出せなければこのメジャーのステージに立ち続けられないから。また、過程も大切である。過程は人間を成長させてくれるからである。」この答えが、私にとっては正解だと思う。さすが天才イチロー。まだ、20代後半の時の答えである。
　私も業務において結果にこだわりたいと思う。なぜなら結果にこだわらなくなると業務に対する気合も乏しくなる、つまり過程もおろそかになる気がするから。結果と過程は、まさに両輪なのである。

投稿者: 投稿日: 2007/08/01 14:31

07/08/01
大阪営業所　Ｓ．Ｓ

　私が担当しているオフィスビルに、ほとんどの社員が女性というテナントが入った。このビルは昭和60年代初めの設計で、完全に男性社員が優位。当然、トイレも男性優位で、このテナントには合わない。女性ブースはたった一つで、化粧台も無いに等しい状態だ。これでは女性社員から不満が出るのも当たり前である。おまけにこのビルは、空室が恒常的に発生していた。
　そこで、思い切って男女のトイレ配置を入れ替え、女性ブースを増やした。機能性を重視し、ライトな雰囲気に仕上げたこともあり、それまでのトイレとは明らかに変わった。なかなか好評を得たが、まだ何か改良の余地があるように感じた。
これがきっかけとなり、頭の中は常にトイレ改修の事ばかり。そんなある日、某デパートのトイレを見てひらめいた。円形ブースを導入しよう。これであれば、さらにスペースを圧縮できるので、その分洗面スペースにゆとりが生まれ、よりリッチに仕上げられる。早速、アイデアを当営業所の建物担当者と施工会社に披露し、何度もミーティングを行った。まとまった改修案はこうである。
①扉は格調高い木目調。②狭小トイレ内の人影を外部から感知できる工夫(一部透明樹脂の採用)。③パウダーコーナーとミラーとの微妙な奥行きバランスの調整(使い勝手)。④器具やアクセサリーの吟味など・・
機能や仕上げを考えると制約が厳しいのにもかかわらず、細部にわたって次々とアイデアが湧き出てくる。もちろん、男性トイレも手を抜けない。従来と同じ数を整え、シャープさを追求した。こうした改修案をすべて盛り込んだパースを作成し、空室改善にはトイレ改装が決め手とオーナーに訴えたところ、快諾を得た。第2弾工事後、トイレはイメージどおりに仕上がった。テナントの評判も上々で、空室もいつの間にか埋まり満室になった。
　狭い空間という制約の中で、トイレ改修に多くのアイデアと知恵を出し、最高のものを目指して取り組んだ。そして、幾通りかのバージョンの工事を実施している。しかし、改めてまた意欲が湧いてくる。PM業務のアイデアは、尽きるところがない。

投稿者: 投稿日: 2007/07/17 14:38

07/07/18
テナント営業部 Y．C

日々生活する中で出会う様々な接客業の人達。何かとストレスフルなこのご時世に、素晴らしい接客を受け、その仕事ぶりを拝見すると、私は嬉しくなって気分が良くなると同時に謙虚な気持ちで我が身を振り返ったりする。先日、ちょうどそんな場面があった。
山手線のとある駅前にあるファーストフード店。夜9時を回っても店内は学生と思しき若者で大賑わい。そんな店内に不釣合いと思える60代くらいの男性店員から接客を受けたのだ。鮮やかなグリーンのユニフォームが見た目には少々浮いた感じだが、老舗デパートを思わせるような丁寧な言葉使いと礼儀正しいお辞儀。そして年齢を感じさせないキビキビとした、無駄のない動き。私と友人は注文したシェイクそっちのけで、その店員さんの一挙一動に目が釘付けになってしまった。お客さんがトレイを下げに来ればサッと近付いて受け取り、笑顔でお礼を述べて頭を下げる。空いたテーブルは即座に拭いてキレイにする。何より、ただ頭を下げてペコペコするのではなく、堂々とした品格のあるその態度が、「接客の神様」とでも言いたくなるくらい素晴らしいものだった。そして、ご本人も実に楽しそうに働いていたのだ。
後日テレビを見ていると、何とその老紳士がある情報番組の取材を受けていた。確かその特集は、永年勤め上げた会社をリタイアした後もイキイキとアルバイトをこなす方々を取材したものだった。どういったいきさつで、その老紳士が取材を受けていたのか分からないが、おそらく口コミでプロデューサーの耳に入ったか、もしくはテレビ局がその店の本社に適当な人物の紹介を依頼したか。いずれにしても、「人の行いは（良い意味でも悪い意味でも）必ず誰かに見られているものだ」ということを、改めて実感した。
ビル運営を託されている我々も、あの老紳士の“堂々とした品格ある丁寧な接客態度”＝“パーソンスキル”をぜひ見習いたいものである。実際、同じ業界の方から「お宅のいい評判を聞くよ」なんていう話をされるとやはり嬉しい。私個人としても、謙虚な気持ちに立ち返り、パーソンスキルの達人を目指して歩んで行きたいと思う一場面だった。

投稿者: 投稿日: 2007/07/04 15:16

詳細...

投稿者: 投稿日: 2007/06/20 10:49

07/06/20
テナント営業部 A．T

最近“ビル”を見る目がやさしくなった。
少々怪しいが、「見る・行く・調べる」ことに喜びを見出している。さりとて、リーシング担当となってまだ日は浅く、少し前まではマンション販売の営業。“ビル”は企業や店舗の入る器、「六本木ヒルズ・・・、IT系？セレブ？」。その程度の理解だった（妻は興味津々だが狙いは明白、話題をそらして家計破綻を防ぐ）。それが今や･･･（冒頭）である。
リーシングに携わり、初めて見えてきたビルとマンションの違いに戸惑いつつも、新たな知識・経験を得ることは何であれ嬉しい。顧客へ伝えるべきことも、顧客が知りたいことも異なる。毎回スタイルを変えながら接客し、楽しく勉強させて貰っている。
が、楽しむだけではそのうち○○されるので、仕事は仕事！関わる人々の様々な思いを真摯に受け止めている。共通認識は『空室の発生＝緊急事態』。与えられた使命は『早急に空室を埋める』。それこそが皆が幸せになるための第一歩、大事な関門だ。急がなければ・・・。ここに一つのこだわりが顔をのぞかせる。前職の（口うるさい、話が長い、声がでかい）先輩が、念仏のように唱え続けていた言葉【（かなり熱く）本気で商品に惚れ込んでいるのか？でなきゃ人には伝わらないぞ！】が強烈にインプリンティングされている。
営業では使い古された言葉だが、「語る」と「実践」は、往々にして伴わない。が、悔しいかな目の前で実践している人間が発する言葉はムカつくほど説得力があり、実践できていない自分を苛立たせたりもする。ドラマなどで聞く“現場百回”という言葉、その業界の知人に尋ねると本当に言うらしい。回数はさておき、自分も担当物件に行けば何らかの発見があり、前日よりも少し惚れ込むのは確かだし、次の接客で使える有効なアイテムが一つ増える。地道だが、これが使命完遂の近道（と、信じている・・・）。心底耳障りな先輩の言葉だったが、当面の目標にもなっているので一応先輩には感謝。
現場百回のうち、「東京ミッドタウンか～、一度くらいは家族サービスで妻も連れて行ってやるか」と考えなくもないが、実現には間違いなく時間がかかるだろう。

投稿者: 投稿日: 2007/06/08 10:47

07/06/08
ＰＭ第１事業部建物管理第１グループ Ｎ．Ｎ

私は建築会社からの転職2年生です。職場が変り規則正しくなったせいか、よく電車内で本を読むようになりました。その中の1冊に、ホテルのサービスについての本があります。大変興味深い本で一往復で読み切ってしまいました。その後、直接サービスを確かめたい衝動にかられ、パソコンでホテルを検索してみました。
サービスの内容は、ホテルマン全員がサービスを超えるサービスを行うというもので、そのシステムの一つに、上下の隔てなく2千ドルまでのサプライズが行えるというサービスの権限委譲がありました。これが、このホテルのサービスを超えるサービスの核でした。
さて、翻って私の会社のサービスはどうでしょう。私の部署には管理会社、ビル管理人等より、さまざまな報告が上がってきます。報告は建物に関する、ありとあらゆるもので、空調機が故障した、お湯が漏れている、壁が濡れている等々、毎日のように届きます。テナントに迷惑がかからないよう、これらの報告を管理会社に指示をすることが私の仕事です。そのため当社にも、こうした報告をスムーズに処理するための権限委譲システムがあります。一定額以下の事案においては口頭承認を認めるもので、電話報告でもよいという極めてリーズナブルなシステムです。権限委譲で出来るものは管球の交換、機械修繕、配水管等の清掃と、ある程度の初期対応業務です。この他、緊急対応については緊急性が確認出来れば、金額の上限をはずして対応しています。
私の部署のサービスは、あのホテルのようなサービスを超えるサービスのサプライズはありません。でも、私たちはサービス＝スピードをモットーに、日々管理会社等と話し合ってお客様のご要望に誠心誠意お応えしています。

投稿者: 投稿日: 2007/05/28 10:46

07/05/28
大阪営業所建物管理グループ K．N

私の趣味は７０年代のフォークソング。最近、当時のアーティストたちがユニットを再結成し、新曲の発表やコンサート活動、そして当時はありえなかったテレビ出演など元気に活動しています。そのアコースティックサウンドやハーモニーが私の心を癒してくれるのです。たとえば、ザ・フォーク・クルセダーズの加藤和彦、北山修が、アルフィーの坂崎幸之助を加え、NHKホールで「結成、解散コンサート」を開き、超満員のなか、「イムジン河」、「あの素晴らしい愛をもう一度」を奏でたり、サディスティック・ミカバンドが木村カエラを加え、「タイムマシンにおねがい」をリリースしたり、本当にうれしい限りです。五つの赤い風船の西岡たかしも全国ツアーを開始したとか・・・。
特に昨年秋、静岡県のつま恋で行われた「吉田拓郎＆かぐや姫」の野外コンサートは感動ものでした。実は私には20数年前、同じつま恋で行われた拓郎の「朝までコンサート」に行って、燃え尽きた経験があります。今回も、その時一緒に行った友から誘われ「よっしゃ、もう一度燃えてやるぞ！」と奮起していたのです。それが何たる巡りあわせか、コンサートが息子の小学校最後の運動会と重なり、家族第一主義（？）の私は断腸の思いで、コンサートをキャンセル。後日のテレビ放映で自宅参加となったのです。
新聞やラジオでコンサートの開催を知ったときは、前回のコンサートで私自身は燃え尽きているし、病み上がりの「老けた拓郎」や「懐メロかぐや姫」は、「もう、いいや」とあまり期待していませんでした。でも、テレビを見て驚きました。拓郎は新しかったのです。そして進化し、走り続けていると感じました。普通は、年齢とともに「こだわり」より「諦め」が先行してしまいます。そんな中、拓郎がこだわり続け、常にチャレンジしている姿が私を奮い立たせます。
仕事もしかり。こだわりが発想を生み、その発想が人を進化させるのだと思います。私も「こだわる」ことを大切に、毎日の仕事を進めていこうと改めて感じ入ったできごとでした。

投稿者: 投稿日: 2007/05/16 10:43

07/05/16
PM第2事業部運営グループ H．T

元米国副大統領であり、元米国大統領候補であったアル･ゴア氏が主演の『不都合な真実』というドキュメンタリー映画をご存知でしょうか。私も先日見に行ったのですが、予約で席が埋まるほどの超満員。この映画は、二酸化炭素（CO2）の増加により地球の温暖化が異常に進んでいること、このままでは私たち人類の手で地球が滅んでしまう危機的状況であることを、各国での異常現象等を例に挙げ、豊富なデータや資料に基づいてゴア氏が解説しています。ゴア氏が実際に講演している模様や彼の今までの経歴等のエピソードも語られ、非常に興味深いものでした。鑑賞後、“一人でも多くの人に、この映画を薦めなきゃ！”と思い、ここで紹介させていただきました。
私はビルの運営業務に日頃従事しています。そこで、ビルを建ててから壊すまで、地球にどれだけ負荷をかけているのかを考えてみました。一般に35年でビルが建替えられるとすると、そのライフサイクルCO2は建設時に20％、運用時に50％、修繕・更新時に25％、廃棄時に5％のCO2を排出するといわれています。なんと運用時に、全体の半分のCO2を排出するのです。ビルの寿命が長ければ長いほど、この割合は増えていきます。そうだとすると、CO2を削減するのに僕の役割は非常に大きいじゃないですか！？
ビルオーナーは、空調設備を省エネモデルに更新する、フィルター清掃をこまめに実施する、照明器具を省エネタイプに交換する、環境配慮型清掃機材を活用する、敷地に植樹するなど。またテナントは、Hf蛍光灯へ切替する、冷暖房の温度設定を変更する、不用なOA機器の電源をオフにするなど、できることはたくさんあります。全てCO2を削減するだけでなく、経費削減にもなるのです。ビルオーナーにもテナントにもメリットがあるのですから提案しない手はありません。
当たり前のようにあるこの自然を守るために、もっともっとエコ設備への更新を提案していかなくては・・・。そうだ、節電のために残業も減らそう！！

投稿者: 投稿日: 2007/05/07 10:41

07/05/07
PM第1事業部テナントサービスグループ H．U

私の属する「テナントサービスグループ」の仕事を説明します。私たちの直接の依頼人であるビルオーナーの利益を最大にするため、テナントに長期間にわたってビルを利用し続けてもらえる快適な状態を作り出すことが、仕事だと考えています。そのために一番力を入れているのが、テナントの要望や苦情をいち早く聞きだし迅速に対応すること。日頃からテナントとのコミュニケーションを良好に保つために、特に用事がなくとも近くを訪問したときに立寄ってみるとか、機会ある毎に電話でコンタクトを持つとか・・・。これがわがチームの役割になります。
その成果でしょうか。あるテナントから、社員が増えたので増床できないだろうかとの相談や、よその駐車場から当方が運営する駐車場へ移転したいとか、具体的な相談をいただいています。また、テナントとのコミュニケーションがよければ、オーナーからテナントに対しての要望もスムーズに受入れられる可能性が高まります。最もパワーを要する賃料の引上げ改定交渉もその一つ。用件からして門前払いになっても当然なのですが、常日頃のコミュニケーションのおかげか、話を聞いてもらうところまではどうにか辿りついています。こういった局面では、コミュニケーションの有無が大きく結果を左右するのだと思います。
賃料引上げ改定交渉に臨むにあたって、私たちはまず周辺賃料相場の調査を行います。これはテナントを説得する材料です。ビルの空室率低下に伴い、比較対照として最適な募集事例を探すのも苦労しています。川崎市にあるビルの賃料調査では、真夏の暑い日に地元の不動産会社を何社も回り情報を集めました。それがきっかけで、今でも彼らと情報交換が続いています。また、周辺ビルの管理会社の担当者とも面識ができ、同様に定期的な情報交換をさせていただいています。これは、全く副次的な成果ですが、日頃から相手方のニーズに応える正確な情報提供をするためには、重要な情報源になっていると思います。
このように人と人とのつながりを大切にした活動を心がけることによって、わがチームの仕事と役割が円滑になり、結果につながるのだと痛感しています。

投稿者: 投稿日: 2007/03/30 10:36

07/03/30
PM第1事業部運営第1グループ S．I

私はHawaiiをこよなく愛するフラダンサー。フラダンスを始めてもうすぐ５年目になる。フラダンスと聞くと、ただ腰をフリフリしているだけと思われがちだが、実は、踊るとかなりハード。かつて文字を持たなかったハワイアン達が、歌詞を手話のように手・腰・足・表情・全身を使って表現しており、一つひとつの動きに意味がある。先日、常磐ハワイアンセンター創設を舞台にした映画に号泣しながら、忘れかけていた一番大事なことを思い出した。踊りを覚えることばかりに必死になって、「歌を、気持ちを相手に伝える」ということを忘れていた自分に気がついた。
ハワイに行けば誰もが一度は耳にする言葉、「Aloha」。「こんにちは、ありがとう、さようなら、愛している、元気？、感謝、尊敬etc」と沢山の意味を持つ言葉である。そしてHulaダンサーが決して忘れてはならないのは、「Alohaの心」を感じて踊ること。相手に気持ちを伝えたいと思って踊ることである。気持ちの入っていない踊りを見て、心が突き動かされる人はない。仕事も同じだと思う。
今の仕事を始めた当初、知識も経験もない中で、自分に出来ることは何か、何度も考えた。思いついたのは、「Alohaの心」と「自分らしさ」だった。毎日の忙しさの中で「こなす」だけではなく、相手の気持ちを考え、何を望んでいるかを見極め、「心」で動こう。下手でもいいから、自分で考えた自分らしいやり方で。初めは伝わらなくても、あきらめず伝え続けることで、いつか自分の気持ちはお客様に伝わるのではないか。伝えたい、と思って動いていると仲間にも伝わる。すると必然的にいい仕事ができるのではないか。「Alohaの心」、気持ちがこもっていれば、必ず相手には伝わる。そう信じてこれからも働き、踊り続けたい。

投稿者: 投稿日: 2007/01/19 10:34

07/01/19
大阪営業所 T．S

毎朝喫茶店に立ち寄るのが、私の習いになって８年。今通っている店は、４軒目になるが、当初はコーヒーが今一つの印象だった。ところがいつ頃からか、今の店の居心地がことのほか良いことに気がついた。
まずマニュアルらしくない柔軟な応対。毎日同じものを頼む私に、時として注文前に商品が出る。客が退席すると即刻テーブルを拭き、その足で陳列商品のゆがみを直し、ゴミが落ちていれば拾う。ポットの水は無くなる前に補充される。特にお昼は、客が並んでいる間に注文内容を確認。着席を見越して空いている椅子を不足のテーブルに移動させ、用が済むとすぐに戻す。サンドイッチを作る人も、ちょっと客が立て込むとすぐに持ち場を離れて注文を聞き、客を待たせない。それぞれ一応の役割はあるがそれに縛られず、接客を中心にして全員が臨機応変に対応する。この接客振りがなかなかに良いのである。コーヒーも少しおいしくなったように思えてくる。
さて翻って当営業所。委託者窓口、建物、リーシング、既存テナントと、一応の担当業務がある（この他に要の事務セクションがある）。この４業務を何名もが兼務し、１業務に専念する担当者は少ない。建物関係業務以外の担当に１級建築士が２名いるのも当営業所のユニークなところ。こうした全員の協働作業で、PM業務は遂行する。まずは自分の持ち場で力を発揮し、それを連携・結集してビル運営を行うものだ。これを私は、チームプレイで正確な「円」を描くようなものだと思っている。ミーティングも関係者全員で行い、最新情報や問題点を共有する。一通りのマニュアルは整っているが、相手との状況に応じた接客を重視している。
この努力のタマモノか？難しいと思われた広島の大型ビルを満室に近づけ、伊丹の大型ビルを、募集率100％から入居率100％に蘇らせた。大阪市内のビルの入居率は平均を上回り、オーナー様へのハード改修提案にも積極的に取り組んでいる。テナント様からの苦情も少ない。これは恥ずかしくない結果だと思っている。しかし、理想とする正確な「円」は描けているか？
いえいえ、まだまだ。多少形が「円」に近づいたとしても、「円」はいくらでも大きく出来るものです。

投稿者: 投稿日: 2007/01/04 10:32

07/01/04
PM第1事業部運営第1グループ Y．K

先日担当しているビルで停電事故(原因は地絡による波及事故)が発生した。平日の午後2時過ぎから約１時間、一報を受けて現場に到着したのは、ちょうど復旧したころだった。何はともあれ入居テナントへの挨拶をせねばと、管理会社の人間と最上階から１社ずつ回り、ご迷惑をおかけしたお詫びと事故状況の説明を行った。怒りのフレーズが山ほど飛んでくることを覚悟していたが、意外にも（？）当方の説明にご納得いただき、おおきな混乱は避けることができた。すぐに行って謝ったのが良かったのかも…やはり「何か事がおきたときは直ちに現場にかけつける」、これプロパティマネージャーの基本ですよね。
とはいうものの、1時間の停電によって、コンビニは営業を停止し、また美容室ではパーマ中のお客様を別店舗に搬送するなど様々な被害が発生していることも事実。何よりエレベーターでの閉じ込め事故がなかったのは不幸中の幸でした。
当然補償のお話も出てくるわけで、電力供給会社に確認すると電気供給約款により、供給会社自体が事故原因の当事者でないかぎり補償は行わないとのこと。それでは保険はどうかというと賠償責任保険では、実際に物損事故等は対象となるものの営業補償は対象外とのつれない返事でした。結局今回はオーナー側で対応させていただき、併せて今後の再発防止策として、ＵＧＳ(地絡の影響を遮断し波及事故を防止する装置)を設置しました。まさに「備えあれば憂いなし」「ころばぬ先の杖」とつくづく実感している今日この頃です。

投稿者: 投稿日: 2006/12/15 10:59

07/07/18
テナント営業部 H．S

私は、弊社管理ビルのリーシング(空床の募集)を担当しています。先日こんなことがありました。
Ａ社から賃借の申込をいただきました。私としては、入居していただきたいのは山々ですが、ビルオーナーからの条件も厳しい。そこで仲介会社に、申込内容についてＡ社と打ち合わせをしたいと申し入れ、担当の部長さんと面談になりました。
移転の理由や、事務所の使い方等を確認しつつ、話は核心の賃借条件へ。部長さんは「この条件でなければ、他に検討しているビルもある」と結構強気な姿勢です。私はＡ社の本気度が知りたくて、「それならば仕方がないので、申込を取り消しますか？」と開き直ってみました。すると、部長さん「・・・・・・・・・」（しばらく沈黙：このビル以外の候補がなかったことが後から分かる）。ああ、この方も辛い立場なんだろうな・・・と思い、「部長さんも上から厳しいことを言われているのではないですか」と、一言申し上げると、「実は・・・」と、切々に訴えられました（同席されている仲介会社の担当様からの、お願い光線も痛い程です）。お話によると、会社の上層部より賃借条件は既に決められており、部長さんの権限では変更できないことを知りました。しかし、こちらもビルオーナーより条件は決められているので妥協できません。一旦この条件では無理だということを伝え、「ご事情も察しますので、せめて私から上の方にご説明しましょう。」と提案すると了解されました。
登場したのは社長さんでした。私はその社長さんに、入居はしていただきたいが条件の交渉はこれ以上無理なことを話したうえで、●移転される経緯や、移転が本当に必要なのか、●この条件で申込された理由等を確認させてもらいながら、現在の市況やこのビルの良さ・悪さなどを説明していきました。結果は、幸運にも社長さんに弊社提案の条件をご納得いただくことができ、契約となりました。そして帰り際に社長さんに一言。「部長さんがいなければ、多分お互いまとまらなかったですね。」と・・・微力なリップサービス。
今はインターネットやＥメールなど便利な通信手段がある中で、私はフェイスtoフェイスでの対話や、相手の立場を考えた思いやりのある行動を大事にしようと思っています。
古い考え方でしょうかね？

投稿者: 投稿日: 2006/11/30 16:27

06/11/30
大阪営業所　Ｍ．Ｙ

　私の仕事はリーシング稼業である。空間に魂を入れる仕事であると思っている。入社し、すぐに広島担当を拝命した。平成16年3月のことであった。
　広島といえば、原爆ドーム、安芸の宮島、広島カープ、そしてもみじ饅頭にお好み焼き。その地にこの話のビルがある。申し分ないロケーションと迫力の大型ビルである。しかし募集率25％が何ともすごい。私の闘志に火が点いた。この素晴らしいビルを満室にして見せようではないか。
　ということで行動開始。私のモットーである飛込み100件を試みる。飛込み先は、エンドユーザー。大手企業グループを中心に、アポなしの飛込み営業を開始した。
　　　A社　　残念。この前移転したばかりです。
　　　B社　　先月契約の更新があって、大幅な値下げをしてもらいました。
　　　　　　　そのために3年は動けない縛りになりました。
　　　C社　　グループのビルに入っているので簡単には、出られないな。
などと笑顔で応じていただく割には、全て拒絶の返答。同じグループ企業といえどもこの反応に、厳しい現実を思い知らされ、唇をかみしめた。このまま広島で成果が出なければ、これまで大阪で長年培った経験が泣くというものである。おめおめ引き下がる訳にはいかない。
　エンドユーザーがだめなら、次は、しのぎを削る業者さん達への飛込み100件である。広島在の大中小の業者さん、呉の業者さん、果ては福岡の大手業者さんにまで、情報を求めて飛込んだ。そんな時である、あるご兄弟と出会ったのは。先代より35年間不動産業を営むご兄弟。若き経営者としてバリバリ活躍している兄社長と、その補佐として兄をバックアップする力持ちの弟氏との出会いが、広島での人脈作りの助けとなった。ご兄弟を通じて企業法人団体をご紹介いただき、かなりシビアな条件交渉を経て、まず第1号の成約ができた。そしてこれがきっかけとなって、いくつかのルート開拓に繋がった。これで成約のパターンを構築し、今では予約を含めて入居率は何と99％。
　リーシングは、ただ漫然と情報を流すだけでは効果がない。募集対象ビルを中心に、街や固有のオフィス事情の傾向を知る。そして当該ビルの強み弱みを熟知した上でライバルビルの動向を掴み、成約見通しを判断して戦いに打って出る。人との出会いに始まり、人との出会いで終わる興味尽きない仕事である。

投稿者: 投稿日: 2006/11/15 11:04

06/11/15
PM第2事業部運営グループ　S．T

私が運営担当として業務を行うようになって、半年が経ちました。この間に担当となったビルはもちろん、他のPM受託ビルを見学する機会が多々あります。まだまだ勉強中の身ですが、こんな私にも昨今、少しずつですが変化があらわれてきたようです。
　週末や休日になると、私は友人と食事や飲みに行きます。そうした飲み屋やダイニングは、大抵飲食店が集まったビルの中にあり、仕事で足を運ぶ事務所系ビルとは趣が異なることに気がつきます。ましてや夜、ライトや看板に明かりが灯されていると、なおさら印象は違います。
　まず、目的のフロアまでエレベーターに乗ります。その際にもエレベーターの広さや乗り心地だけでなく、メーカーや定期点検の表示など、以前は全く関心がなかったことにも目が行くようになりました（今までは、行き先を表示するフロア数字を見つめるだけだったのに…）。また店に入った後も、天井を見上げたり、使用するトイレの清潔さや備品を見たり、階段はどこにあるのかなとキョロキョロしている自分に、一瞬「自分は何をしているのか？」と自問自答するありさまです。
　こうした観察が日常の業務に役に立っているのかと問われると、答えは「？？？」。現状は、興味の範囲に過ぎないといったところでしょうか。今後、より実務的な視点で捉えられるようになることが、私の目標でもあります。また今までの経験を生かして、これからの課題に、常に私なりの視点でビル運営の改善・提案ができればと思います。

投稿者: 投稿日: 2006/10/27 16:44

06/10/27　
PM第1事業部建物管理第2グループ　K．Y

暑さ寒さも彼岸までといいますが、最近朝晩の冷え込みが気になりだしました。今年の秋分の日は9月23日の土曜日。祝日と土曜日とが重なり、休みを損した気になります。しかも私の誕生日は9月23日なのですが、最近は誕生日だからといって特に変わったことも無く過ぎ去っています。
　私は3年半前にゼネコンから当社に出向し、現在は建物管理の仕事を行っています。ゼネコンの仕事は、ビルやマンションなどの建物を作ることでしたが、建物管理の仕事は、完成した建物の修繕等を行い、建物の性能を維持する、または性能をアップさせることです（時代やユーザーのニーズに対応するため）。人間は日々老化していきますが、建物はリニューアルすれば蘇るのです。
　建物管理の仕事を通じて感じるのは、『建物は正直だ』ということ。例えば、建物の表面に錆汁が出ている箇所は、鉄筋のカブリ（被覆）厚が少なかったため、雨水がしみこみ、鉄筋を錆びさせ、コンクリートを押し出し破壊させる現象（爆裂）が現れている部分です。また、コンクリートの壁や手摺部分で大きなクラック（ひび割れ）が入っているのは、コンクリートが熱等による伸縮について行けなかった部分です。通常は3メートル前後で誘発目地を設けますが、誘発目地がない建物は伸縮についていけず、応力が大きく部材断面の弱い箇所にクラックが発生するのです。その他にもいろいろと感じることがあります。
　出向元に戻るとまた建物を作る仕事をすることになりますが、建物管理で学んだことを生かして、よい建物を作っていければと思っています。

投稿者: 投稿日: 2006/10/18 16:46

06/10/18
PM第2事業部運営グループ　H．Y

週末、実家へ息子を預けに行った帰り、首に虫のようなものがとまったので振り払おうと手をまわした瞬間だった。「チクッ！」久しぶりに蜂に刺された。さほど大きくはなかったが、小学生の頃ジャージのズボンに潜んでいたスズメバチにやられて以来、およそ20年振りの刺激である。
病院へ行くほどではなかったが、多少腫れてきたので蜂の種類と処置方法をインターネットで調べていると、ミツバチが銀座のビルの屋上で飼育されている記事が目に留まった。しかもそのミツバチ達は銀座界隈だけでなく霞ヶ関・皇居周辺のトチの木やユリの花からも蜜を収集し巣箱に持ち帰ってくるという。そこで採れた銀座産ハチミツはお菓子に使われたり、銀座のバーでカクテルに使われているという。この小さな自然との共生が一目置かれている。「ビルの屋上でミツバチを飼育」することがＰＭ会社の視点から見て良いか否かは別として、ビルの森をさまよいながら自然を見つけ出して一生懸命蜜を採取する姿を思い描くと、自分も頑張らねばとやる気が湧いてくる。早速味見でもと取り扱っている店を検索したが、どうやら春先から5月末頃の季節限定らしい。今回味わうことは出来なかったが、来年銀座でミツバチを見かける季節になったらそのお菓子を買いに行こう。いい情報を手にいれた一日だった。
ん、そういえば何か大事なことを調べていた気がするが・・・。

投稿者: 投稿日: 2006/09/05 16:48

06/9/5　
PM第1事業部運営第2グループ　Y．N

昨今めっきり減ったタイプの人に、『教訓を垂れる先輩』が挙げられます。私も昔「垂れ」られ、今も手帳に書き写している言葉があります。
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
＊　「心得」
＊　　　　臨機応変　　君子豹変　　虚心坦懐　　無為自然
＊　　　　今に見ていろ　僕だって！！
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
最後が効いているとは思いませんか？若い時には「今に見ていろ」と何度思ったことでしょうか。また次のような言葉もありました。
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
＊　酒　女　ギャンブル　金　時間にルーズは人間の信用を失う基
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
まったく同感です。先人の経験に裏打ちされた言葉には含蓄があります。
　さて、私の現在の担当は各事業案件のプロパティマネジャー。お預かりしている事業運営が円滑に進むように関係部署との連絡を密にすると同時に、運営状況を委託者の方に分かりやすくご説明し、ご理解いただくことが主な任務です。目先の事業収支のみにとらわれるのでなく長期的な視点で、時には厳しい提案をさせていただくこともあります。
　そうしたお客様の中で、郊外にお住まいの農家の方がいらっしゃいます。現在は悠々自適の毎日ですが、悩みは遺産分割と相続税。決算説明でご自宅を訪問しますと、事業状況の説明もソコソコに、悩みの告白を受けます。それに私を掴まえて「先生」とおっしゃいます。最初は思わず辺りを見回し、イスから転げ落ちそうになりました。でもけっして冗談ではなく、真剣です。永くお付き合いをしているので、相談相手と認めてくださったのでしょうか。ご存知の通り、遺産分割の方法にしても相続税への備えにしてもウルトラCはなく、今まで見聞きした事例をお話しすることでご勘弁願っています。
　他のお客様も、やはり事業収支以外のお話をされる機会が多くあります。そのような時はできるだけ親身になってお話を伺うよう心掛けています。ご質問で不明な点は後日調べるなり、人に聞くなりしてお答えしたり、内容によっては本当の「先生（弁護士や税理士）」にご相談されるようアドバイスしたりします。
　私たちの仕事は単に「管理」を売るだけではなく、お客様から信頼を得られるよう「自分自身」を売ることにも気を配るべきですし、それを意識した日常の研鑽に励むべきなのでしょう。いやー、私も思わず「垂れて」しまいました。

投稿者: 投稿日: 2006/07/10 16:49

06/07/10
営業企画部　Ｔ．Ｉ

 東京港区のマンションで起こったエレベーターの事故。亡くなられた方のご冥福をお祈りします。

 私は、前職でエレベーターメンテナンス技術の開発に携わっていました。
 エレベーターは、「人命を預かる乗り物」という、自動車と同様の設計思想で開発されており、事故が起こらないように十分な安全率で設計され、二重三重の安全装置を備えています。そのエレベーターで死亡事故が発生したというのは、非常にショックでした。

 人命を預る乗り物を製造するメーカーが、ひとたび人身事故を起こすと、その信頼は一気に消滅します。だから、エレベーターメーカーは、自動車メーカーと同じくらい、安全対策に時間と費用を費やしています。 しかし、景気がよくなかった最近まで、利益を度外視してでも安全を追及するというのは、勇気のいる行為でした。
　私がいた会社では、絶対的な力を持つ品質保証部のＯＫが出るまで、現場は改善を続け、会社は利益よりも安全を優先する姿勢を貫きました。私もこの頃に、安全に対する意識を深く植え付けられたのだと思います。

　さて、そんな私は今、ビルオーナーさんに代わってビルの収益を最大化させる仕事をしています。収益を良くするためには、無駄な経費を削減していかなければなりません。
　ビルのメンテナンスコストで、突出して高いのがエレベーターメンテナンス費用。これを安くすることで、経費の削減は可能ですが、安かろう悪かろうでは今回のような事故を招きます。メンテナンスも、安全性を確保した上でコストとのバランスをとるのが大切だ、と常に感じています。こういった判断に、前職時代の経験が大いに役立っています。

　また、ビルオーナーさんは、種々の損害保険に入ります。万一、エレベーターで利用者に損害を与えた時のために、昇降機賠償責任保険があります。私は、エレベーターの死亡事故で保険金が支払われることなど、まずあり得ないだろうと思っていました。それが間違いだということ、エレベーターは人命を預る乗り物だということ、建物を所有するリスクを改めて認識した出来事でした。

投稿者: 投稿日: 2006/07/03 16:51

06/07/03
ＰＭ第２事業部　運営グループ　Ｍ．Ｙ

　昨年１０月に、関西から東京に転勤して早くも９ヶ月が過ぎました。冬と春が、あっという間に過ぎてバラも満開。初夏の香りを感じる今日この頃です。
　今は単身赴任中で、休日に自分の時間はたっぷりありますが、多趣味という訳でもなく、唯一の趣味はゴルフです。月１～３回程度、主にＳ県、Ｉ県の河川敷コースへ出かけます。
　晴れの日の河川敷コースは、午前中は微風ですが、午後からは強風に変わる傾向が多いようです。風がフォローの場合は球が良く飛びますが、アゲンストの場合は飛距離がかなり落ちてしまいます。
　ゴルフ歴はもう２０年になりますが、風の影響（？）でショットが右や左に曲がり、パットも距離感が合わずショートだったり、オーバーだったりと中々上手くなりません。でも下手ながら、時々会心の当たりがでたり、グリーン上でのロングパットが決まると、楽しくてしかたがありません。
　ゴルフは、その時の状況に対して、どのように判断して、どのように行動するかが結果に結びつくスポーツ。仕事に相通じる部分が多く存在します。これからも自己の楽しみと鍛錬の場として、続けて行こうと思います。
　さあ、今度の週末もグリーンが僕を呼んでいる。

投稿者: 投稿日: 2006/06/19 16:54

06/06/19日
大阪営業所 Ｈ．Ｆ

私は、建物管理を担当しています。日常の業務で一番関わりがあるのが、ビルメンテナンス会社。ビルメンテナンス会社の選定基準には、技術力がある事は言うまでもありません。しかし当社が、ビルメンテナンス会社に対し、実際に管理・監督・指示を行ってみると、その会社の本社・営業窓口担当者･現場担当者・清掃員の連携・指示系統がしっかりしていること、さらに各担当者が、いかに問題意識を持って業務を行っているかが、より重要であると感じます。会社の大小より、営業窓口担当者・現場担当者等のレベルによって、設備の保全・清掃等に差が出て、そのビルのイメージさえ変わるといっても過言ではありません。
当社が受託しているAビルでは、営業窓口担当者・現場担当者がともに建物・設備に精通しており、ビルの手入れ・美化に対してこまめに提案し、実施しています。このため１５年経過したビルが古さを感じさせず、むしろ年輪を重ねて風格を醸し出しています。しかも気づいた都度メンテナンスするため、全体としてコストはそれほどかからずに済んでいます。
一方、新規受託したBビルでは、営業窓口担当者･現場担当者は建物・設備に精通しているものの、当方の指示を待って行動するような受身スタイルです。自主的に業務を行っていない結果、細かなところに目が届かず、各所に汚れが生じてテナントからクレームが入ることもありました。これでは数年後に、割高なコストをかけて美装せざるを得ないでしょう（当方の申し入れで改善されつつあります）。
最近、面白い事例が新聞に掲載されていたので、紹介します。空港利用客に、トイレが世界で一番美しい空港のアンケートをとったところ、関西空港が選ばれました。トイレが美しくなった理由は、なんと男性用小便器の中に張られたターゲットマーク。男性は的があると狙いたくなるらしく、便器の外の汚れが激減しました。そしてトイレの清掃が楽になった結果、他のところに手が回せることになり、空港全体までが清潔で美しくなったとのことです。
建物を美しくしたいと思う気持ちがあれば、いろいろなアイデアも出てくるのではないでしょうか。美しさを保てば、テナントの誘致・退去防衛に有利に働き、さらにメンテナンスの間隔も長くなるメリットもあります。建物管理担当者が、現場担当者・管理員等と十分に話し合い、こまめに意思の疎通を図ること。それが、ビルメンテナンス会社のレベルアップになり、コスト削減にも繋がると思うのです。

投稿者: 投稿日: 2006/06/05 16:57

06/06/05
ＰＭ第１事業部　建物管理第１グループ　Ｍ．Ｉ

　私は、建物を維持・管理している部署に所属しています。
　建物と一口に言っても、オフィスビル・マンション・戸建て住宅等、いろいろありますが、今回ご紹介するのは一般的には馴染みの薄い、外人さん専用賃貸住宅です。（通称　外賃マンと呼んでいます）
　外国企業の重役さんや各国の大使館関係者を対象とした、それはすばらしい部屋です。システムキッチンはもちろん、全室セントラル空調・冷蔵庫・オーブン・食器洗浄機・洗濯機・乾燥機（外国製を備え付け）・大きなバスルーム（2個も）・メイドルーム等、物件によっては100坪を超えるものもあります。まあ、お家賃もそれなりですが…。
　私もたまにチェックのため訪問します。そしてそこで出会うのは、スマートなご主人、綺麗な奥さん、小なまいきなお子様、かわいらしい犬。それに室内ときたら高そうで、シックにコーディネイトされた家具類・照明器具……。テレビで見る外国のホームドラマそのものです。あれは嘘ではありませんでした。
　その仕事が終われば、当然ながら帰宅します。その時のギャップときたらモーッ、ギャップというよりショックに近いものがあります。腹の出たご主人（私）、○○○な奥さん（ご想像に）、庭で飼っている雑種犬（かわいい）。この差は一体何なのか、我が目を疑います。
　でも、そんなショックの日々ばかりではありません。自分で計画し、実行し、完成し、それがうまくいった時の達成感はたまりません。
　最後に私は英語がダメです。全然ダメです。英会話くらい習っていたらと今更ながら考えます。皆さんも英語ぐらいは話せた方がよろしいですよ。

投稿者: 投稿日: 2006/05/30 16:58

06/05/30
ＰＭ第１事業部　運営第１グループ　Ｈ．Ｋ

　最近「巨人軍論」（著者：野村克也氏 現東北楽天ゴールデンイーグルス監督）という本を読みました。
　野村監督の本は何冊も出版されており、その内の何冊かはすでに読んでいます。野球という身近なテーマであり、TVの野球中継で見たことが本の中で取り上げられていて、読んでいてもイメージしやすく、分かりやすいので私の愛読書ともいえます。
　特にヤクルト、阪神の監督を歴任された以降の本が多いのですが、内容的な傾向でいえば、ご自身の野球歴、監督経験から書かれていることが多く、
①選手としての素質不足を補うために、データ収集＆分析という頭脳の面と練習という身体の面の双方で努力を重ねたこと
②その結果、選手として成功を修め、今度は監督として組織を統括して選手の能力を引き出すために①を個人レベルから組織レベルで実践したこと
③また、そうするためには各選手の人間的素養と向上心を養うことが大切であること
④③の努力を継続して行うとともに、データは相手の傾向を知り仮説を立てるツール、また実践（プレイ）した後の検証のツールであることを徹底すること
⑤このサイクルを繰り返すことでデータは精密さを増し、よりプレイの精度が高まり、好結果に結びつく可能性が高いこと
等々が各著作での印象でした。

　今回新作を本屋で見た時に「また内容的には一緒なのかな？」と思いつつも、「巨人軍論」という野村監督らしからぬタイトルに惹かれて早速買って読んでみました。
　本書では最近の巨人の凋落ぶりと、かつての栄光の巨人軍（V9）が成り立っていた要因を上記①～⑤も絡めて論じていました。
　大まかに言うと
・最近の巨人の凋落ぶりは「戦略なき選手補強（＝組織作り）に伴う組織機能の低下」
・かつての巨人軍は「当時のメジャーリーグの戦術を取り入れた先進的な野球」つまり「１番から９番までの役割分担的な打線構成、分業制を取り入れた投手陣、サインプレー（攻撃も守備も）」等、現在では当たり前とも言える要素を他チームに先駆けて導入し、実践してプレイに生かしていたこと
を挙げ、相手チーム（南海）としては「とても敵わない」と思い知らされたそうです。

　昨年2005年ワールドシリーズでのシカゴホワイトソックスや日本での千葉ロッテマリーンズの優勝、そして記憶に新しいWBCでの日本の優勝など、最近では「スモールベースボール」をキーワードにした「つなぎ（機能的）プレイ」が脚光を浴びています。

　読み終わってみて、PMもまさにそうなのではないか？！と多くの点で感じました。
　野球では全く同じ状況というのはありえません。相手チームや相手投手（打者）の調子、味方のチームの当日の戦力、選手の状態。天候やお客の入り（応援の大小）…などなど。その場面場面で異なる相手・状況に最適の手を打っていかなければなりません。失投や判断ミスは試合の流れを変え、選手・チームの調子も変えてしまいます。

　日ごろのPM業務でも、オーナー様、AM様、テナント様、工事業者などの相手側関係者は多く、その状況は常に同じではありません。その時々の状況を見定めて、次の最適な手立てを組織的にもっとも効率の良い方法で立案し実践する。これは上記④の要素そのものです。これを繰り返してロスや見当違いの判断等、マイナス要素を少なくする。一方、最適な手立ての確率を高め、オーナー様などの相手側及び自分自身、当事者が最良の結果(WIN-WIN-WIN)を目指せるようにしていく。現状の要素をトータルな目で考え、流れや先を見渡す目を養い立案すること。そして実践するだけの行動力。そう思うとPMはプロパティマネージャーでもあり、プレイングマネージャーでもあること改めて思います。
　今期、野村監督の愛弟子と言われる古田兼任監督が今のところ、選手としても監督としても苦労されているのでは？（という気がします）。一昨年はプロ野球選手会会長と選手の両面で大成功した、「理想の上司」にも選ばれる古田監督でも苦労されるくらいです。やはり「プレイング」と「マネージャー」の両立は難しいことなのだと思います。
　でも、難しければ難しいほど、それだけPMはやりがいのある仕事だと本書を読んで改めて感じています。

投稿者: 投稿日: 2006/04/27 17:06

06/4/27
テナント営業部　Ｒ．Ｉ

　皆さん、いわゆる花粉症は大丈夫ですか？私は、昔程ひどい症状は出なくなったものの、「ヤツ」が現れる季節には、相変わらず身体が特有の症状を示します。
　「ヤツ」との出会いは高校生の頃に遡り、かれこれ２５年来の付き合いをさせられています。当時「ヤツ」の名前は一般的ではなく、友人からも「お前はデリケートだからなあ！」と、からかわれたものでした。もちろん、今のように花粉症グッズなんていう物はなく、物凄いくしゃみ、鼻水、目のかゆみ等、容赦ない攻撃に大いに悩まされていました。
　そして、今年も「ヤツ」は一年で一番忙しい時期に現れたのです。私の業務は、弊社受託ビルの空室にテナントを誘致するリーシング業務。オフィスの移転は特に春先に集中するため、この時期はスケジュール管理もタイトで、猫の手も借りたいくらいに滅茶苦茶に忙しいのです。それなのに「ヤツ」のおかげで、頭が１日中重かったり目がかゆかったりと、業務中に集中力が妨げられてしまうことも…。
　ようやく「ヤツ」も去り、マスクからも解放され、大好きなオートバイにも気兼ねなく乗れる季節となりました。しかし、最近は「ヤツ」以外にも様々なアレルギー物質が台頭してきているようです。皆さんも「俺は大丈夫！」と過信せず、お気をつけください。付きまとわれると、本当に大変ですよ！

投稿者: 投稿日: 2006/01/27 17:08

06/01/27
ＰＭ第１事業部　テナントサービスグループ　A．M

１２月○日
　最近のマジックはすごい。見ていて、これってどうなってるの？？ガラスの向こうに腕が突きぬけてしまうなんて？？？昼食をとりながら思わずテレビに見入ってしまう。
　しばらくして、ふと膠着状態になっている賃料改定のことが頭に浮かぶ。我々テナントさん担当としては、オーナーさん、テナントさん双方の言い分を良く聞き、契約当初の事情および近隣相場等々を考慮して交渉に当たってきたが、お互いの主張の差がなかなか縮まらない。不謹慎（？）にも、このマジックのように一気に解決しないものか、とついつい思ってしまう。
　一般的に賃料改定は①相場の検証②その結果をオーナーさん、テナントさんの双方に説明することから始まるが、我々テナントさん担当にとって何よりも大事なことは、テナントさんと普段からしっかりとしたコミュニケーションをとっておき、良好な関係を作っておくことだ。


１２月○○日
　賃料の入金日。ここ２～３ヶ月、某テナントさんの入金が不安定になっている。今月の入金額を確認すると請求額に足りない。事前に電話でいくら入金できるか確認したが、はっきりしていなかったのでやっぱり不足だ。これ以上不足が続くとまずいので、近日中に本人に直接逢って仕事の様子、今後の支払い計画等をヒヤリングすることに決める。
　毎月の賃料の入金が遅れ気味になると要注意。先ず情報収集。テナントさんに面談すると共に、最近変わった様子がないかを中心に管理人さん（常駐でないビルは管理会社）にもヒヤリングをする必要あり（地方はとりあえず電話と管理会社から情報収集）。また保証人の有無、敷金の金額も要チェックだ。


１月○日
　某テナントさんが来社された。都内の某ビルに地元の物産館を出しているテナントさんだ。用件は年始挨拶の由。お客様に先に来られるとは恐縮至極。物産館で扱っている特産品の売れ具合や今年も新商品も売り出されるということを、お国訛りを交えながら話される。売り上げも順調に伸びている様子。このような話は肩が凝らずホッとする。
　テナントさんの業績が順調なことは大変結構なこと。いずれ増床ニーズが出てくることも十分あるので、ビル内の空室状況や他テナントの退出予定をきめ細かく把握しておくことが大切だ。ビル内に空室がないと増床要請に応えられず、退去の可能性もあるので要注意。