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プロパティマネジャーの独り言

プロパティマネジャーの日常を公私ともに綴ったブログ。

名前: 作成日: 2008/12/18 13:22
プロパティマネージャーの独り言
投稿者: 投稿日: 2006/09/05 16:48

06/9/5 
PM第1事業部運営第2グループ Y.N

昨今めっきり減ったタイプの人に、『教訓を垂れる先輩』が挙げられます。私も昔「垂れ」られ、今も手帳に書き写している言葉があります。
********************************
* 「心得」
*    臨機応変  君子豹変  虚心坦懐  無為自然
*    今に見ていろ 僕だって!!
********************************
最後が効いているとは思いませんか?若い時には「今に見ていろ」と何度思ったことでしょうか。また次のような言葉もありました。
********************************
* 酒 女 ギャンブル 金 時間にルーズは人間の信用を失う基
********************************
まったく同感です。先人の経験に裏打ちされた言葉には含蓄があります。
 さて、私の現在の担当は各事業案件のプロパティマネジャー。お預かりしている事業運営が円滑に進むように関係部署との連絡を密にすると同時に、運営状況を委託者の方に分かりやすくご説明し、ご理解いただくことが主な任務です。目先の事業収支のみにとらわれるのでなく長期的な視点で、時には厳しい提案をさせていただくこともあります。
 そうしたお客様の中で、郊外にお住まいの農家の方がいらっしゃいます。現在は悠々自適の毎日ですが、悩みは遺産分割と相続税。決算説明でご自宅を訪問しますと、事業状況の説明もソコソコに、悩みの告白を受けます。それに私を掴まえて「先生」とおっしゃいます。最初は思わず辺りを見回し、イスから転げ落ちそうになりました。でもけっして冗談ではなく、真剣です。永くお付き合いをしているので、相談相手と認めてくださったのでしょうか。ご存知の通り、遺産分割の方法にしても相続税への備えにしてもウルトラCはなく、今まで見聞きした事例をお話しすることでご勘弁願っています。
 他のお客様も、やはり事業収支以外のお話をされる機会が多くあります。そのような時はできるだけ親身になってお話を伺うよう心掛けています。ご質問で不明な点は後日調べるなり、人に聞くなりしてお答えしたり、内容によっては本当の「先生(弁護士や税理士)」にご相談されるようアドバイスしたりします。
 私たちの仕事は単に「管理」を売るだけではなく、お客様から信頼を得られるよう「自分自身」を売ることにも気を配るべきですし、それを意識した日常の研鑽に励むべきなのでしょう。いやー、私も思わず「垂れて」しまいました。

投稿者: 投稿日: 2006/07/10 16:49

06/07/10
営業企画部 T.I

 東京港区のマンションで起こったエレベーターの事故。亡くなられた方のご冥福をお祈りします。

 私は、前職でエレベーターメンテナンス技術の開発に携わっていました。
 エレベーターは、「人命を預かる乗り物」という、自動車と同様の設計思想で開発されており、事故が起こらないように十分な安全率で設計され、二重三重の安全装置を備えています。そのエレベーターで死亡事故が発生したというのは、非常にショックでした。

 人命を預る乗り物を製造するメーカーが、ひとたび人身事故を起こすと、その信頼は一気に消滅します。だから、エレベーターメーカーは、自動車メーカーと同じくらい、安全対策に時間と費用を費やしています。 しかし、景気がよくなかった最近まで、利益を度外視してでも安全を追及するというのは、勇気のいる行為でした。
 私がいた会社では、絶対的な力を持つ品質保証部のOKが出るまで、現場は改善を続け、会社は利益よりも安全を優先する姿勢を貫きました。私もこの頃に、安全に対する意識を深く植え付けられたのだと思います。

 さて、そんな私は今、ビルオーナーさんに代わってビルの収益を最大化させる仕事をしています。収益を良くするためには、無駄な経費を削減していかなければなりません。
 ビルのメンテナンスコストで、突出して高いのがエレベーターメンテナンス費用。これを安くすることで、経費の削減は可能ですが、安かろう悪かろうでは今回のような事故を招きます。メンテナンスも、安全性を確保した上でコストとのバランスをとるのが大切だ、と常に感じています。こういった判断に、前職時代の経験が大いに役立っています。

 また、ビルオーナーさんは、種々の損害保険に入ります。万一、エレベーターで利用者に損害を与えた時のために、昇降機賠償責任保険があります。私は、エレベーターの死亡事故で保険金が支払われることなど、まずあり得ないだろうと思っていました。それが間違いだということ、エレベーターは人命を預る乗り物だということ、建物を所有するリスクを改めて認識した出来事でした。

投稿者: 投稿日: 2006/07/03 16:51

06/07/03
PM第2事業部 運営グループ M.Y

 昨年10月に、関西から東京に転勤して早くも9ヶ月が過ぎました。冬と春が、あっという間に過ぎてバラも満開。初夏の香りを感じる今日この頃です。
 今は単身赴任中で、休日に自分の時間はたっぷりありますが、多趣味という訳でもなく、唯一の趣味はゴルフです。月1~3回程度、主にS県、I県の河川敷コースへ出かけます。
 晴れの日の河川敷コースは、午前中は微風ですが、午後からは強風に変わる傾向が多いようです。風がフォローの場合は球が良く飛びますが、アゲンストの場合は飛距離がかなり落ちてしまいます。
 ゴルフ歴はもう20年になりますが、風の影響(?)でショットが右や左に曲がり、パットも距離感が合わずショートだったり、オーバーだったりと中々上手くなりません。でも下手ながら、時々会心の当たりがでたり、グリーン上でのロングパットが決まると、楽しくてしかたがありません。
 ゴルフは、その時の状況に対して、どのように判断して、どのように行動するかが結果に結びつくスポーツ。仕事に相通じる部分が多く存在します。これからも自己の楽しみと鍛錬の場として、続けて行こうと思います。
 さあ、今度の週末もグリーンが僕を呼んでいる。

投稿者: 投稿日: 2006/06/19 16:54

06/06/19日
大阪営業所 H.F

私は、建物管理を担当しています。日常の業務で一番関わりがあるのが、ビルメンテナンス会社。ビルメンテナンス会社の選定基準には、技術力がある事は言うまでもありません。しかし当社が、ビルメンテナンス会社に対し、実際に管理・監督・指示を行ってみると、その会社の本社・営業窓口担当者・現場担当者・清掃員の連携・指示系統がしっかりしていること、さらに各担当者が、いかに問題意識を持って業務を行っているかが、より重要であると感じます。会社の大小より、営業窓口担当者・現場担当者等のレベルによって、設備の保全・清掃等に差が出て、そのビルのイメージさえ変わるといっても過言ではありません。
当社が受託しているAビルでは、営業窓口担当者・現場担当者がともに建物・設備に精通しており、ビルの手入れ・美化に対してこまめに提案し、実施しています。このため15年経過したビルが古さを感じさせず、むしろ年輪を重ねて風格を醸し出しています。しかも気づいた都度メンテナンスするため、全体としてコストはそれほどかからずに済んでいます。
一方、新規受託したBビルでは、営業窓口担当者・現場担当者は建物・設備に精通しているものの、当方の指示を待って行動するような受身スタイルです。自主的に業務を行っていない結果、細かなところに目が届かず、各所に汚れが生じてテナントからクレームが入ることもありました。これでは数年後に、割高なコストをかけて美装せざるを得ないでしょう(当方の申し入れで改善されつつあります)。
最近、面白い事例が新聞に掲載されていたので、紹介します。空港利用客に、トイレが世界で一番美しい空港のアンケートをとったところ、関西空港が選ばれました。トイレが美しくなった理由は、なんと男性用小便器の中に張られたターゲットマーク。男性は的があると狙いたくなるらしく、便器の外の汚れが激減しました。そしてトイレの清掃が楽になった結果、他のところに手が回せることになり、空港全体までが清潔で美しくなったとのことです。
建物を美しくしたいと思う気持ちがあれば、いろいろなアイデアも出てくるのではないでしょうか。美しさを保てば、テナントの誘致・退去防衛に有利に働き、さらにメンテナンスの間隔も長くなるメリットもあります。建物管理担当者が、現場担当者・管理員等と十分に話し合い、こまめに意思の疎通を図ること。それが、ビルメンテナンス会社のレベルアップになり、コスト削減にも繋がると思うのです。

投稿者: 投稿日: 2006/06/05 16:57

06/06/05
PM第1事業部 建物管理第1グループ M.I

 私は、建物を維持・管理している部署に所属しています。
 建物と一口に言っても、オフィスビル・マンション・戸建て住宅等、いろいろありますが、今回ご紹介するのは一般的には馴染みの薄い、外人さん専用賃貸住宅です。(通称 外賃マンと呼んでいます)
 外国企業の重役さんや各国の大使館関係者を対象とした、それはすばらしい部屋です。システムキッチンはもちろん、全室セントラル空調・冷蔵庫・オーブン・食器洗浄機・洗濯機・乾燥機(外国製を備え付け)・大きなバスルーム(2個も)・メイドルーム等、物件によっては100坪を超えるものもあります。まあ、お家賃もそれなりですが…。
 私もたまにチェックのため訪問します。そしてそこで出会うのは、スマートなご主人、綺麗な奥さん、小なまいきなお子様、かわいらしい犬。それに室内ときたら高そうで、シックにコーディネイトされた家具類・照明器具……。テレビで見る外国のホームドラマそのものです。あれは嘘ではありませんでした。
 その仕事が終われば、当然ながら帰宅します。その時のギャップときたらモーッ、ギャップというよりショックに近いものがあります。腹の出たご主人(私)、○○○な奥さん(ご想像に)、庭で飼っている雑種犬(かわいい)。この差は一体何なのか、我が目を疑います。
 でも、そんなショックの日々ばかりではありません。自分で計画し、実行し、完成し、それがうまくいった時の達成感はたまりません。
 最後に私は英語がダメです。全然ダメです。英会話くらい習っていたらと今更ながら考えます。皆さんも英語ぐらいは話せた方がよろしいですよ。

投稿者: 投稿日: 2006/05/30 16:58

06/05/30
PM第1事業部 運営第1グループ H.K

 最近「巨人軍論」(著者:野村克也氏 現東北楽天ゴールデンイーグルス監督)という本を読みました。
 野村監督の本は何冊も出版されており、その内の何冊かはすでに読んでいます。野球という身近なテーマであり、TVの野球中継で見たことが本の中で取り上げられていて、読んでいてもイメージしやすく、分かりやすいので私の愛読書ともいえます。
 特にヤクルト、阪神の監督を歴任された以降の本が多いのですが、内容的な傾向でいえば、ご自身の野球歴、監督経験から書かれていることが多く、
①選手としての素質不足を補うために、データ収集&分析という頭脳の面と練習という身体の面の双方で努力を重ねたこと
②その結果、選手として成功を修め、今度は監督として組織を統括して選手の能力を引き出すために①を個人レベルから組織レベルで実践したこと
③また、そうするためには各選手の人間的素養と向上心を養うことが大切であること
④③の努力を継続して行うとともに、データは相手の傾向を知り仮説を立てるツール、また実践(プレイ)した後の検証のツールであることを徹底すること
⑤このサイクルを繰り返すことでデータは精密さを増し、よりプレイの精度が高まり、好結果に結びつく可能性が高いこと
等々が各著作での印象でした。

 今回新作を本屋で見た時に「また内容的には一緒なのかな?」と思いつつも、「巨人軍論」という野村監督らしからぬタイトルに惹かれて早速買って読んでみました。
 本書では最近の巨人の凋落ぶりと、かつての栄光の巨人軍(V9)が成り立っていた要因を上記①~⑤も絡めて論じていました。
 大まかに言うと
・最近の巨人の凋落ぶりは「戦略なき選手補強(=組織作り)に伴う組織機能の低下」
・かつての巨人軍は「当時のメジャーリーグの戦術を取り入れた先進的な野球」つまり「1番から9番までの役割分担的な打線構成、分業制を取り入れた投手陣、サインプレー(攻撃も守備も)」等、現在では当たり前とも言える要素を他チームに先駆けて導入し、実践してプレイに生かしていたこと
を挙げ、相手チーム(南海)としては「とても敵わない」と思い知らされたそうです。

 昨年2005年ワールドシリーズでのシカゴホワイトソックスや日本での千葉ロッテマリーンズの優勝、そして記憶に新しいWBCでの日本の優勝など、最近では「スモールベースボール」をキーワードにした「つなぎ(機能的)プレイ」が脚光を浴びています。

 読み終わってみて、PMもまさにそうなのではないか?!と多くの点で感じました。
 野球では全く同じ状況というのはありえません。相手チームや相手投手(打者)の調子、味方のチームの当日の戦力、選手の状態。天候やお客の入り(応援の大小)…などなど。その場面場面で異なる相手・状況に最適の手を打っていかなければなりません。失投や判断ミスは試合の流れを変え、選手・チームの調子も変えてしまいます。

 日ごろのPM業務でも、オーナー様、AM様、テナント様、工事業者などの相手側関係者は多く、その状況は常に同じではありません。その時々の状況を見定めて、次の最適な手立てを組織的にもっとも効率の良い方法で立案し実践する。これは上記④の要素そのものです。これを繰り返してロスや見当違いの判断等、マイナス要素を少なくする。一方、最適な手立ての確率を高め、オーナー様などの相手側及び自分自身、当事者が最良の結果(WIN-WIN-WIN)を目指せるようにしていく。現状の要素をトータルな目で考え、流れや先を見渡す目を養い立案すること。そして実践するだけの行動力。そう思うとPMはプロパティマネージャーでもあり、プレイングマネージャーでもあること改めて思います。
 今期、野村監督の愛弟子と言われる古田兼任監督が今のところ、選手としても監督としても苦労されているのでは?(という気がします)。一昨年はプロ野球選手会会長と選手の両面で大成功した、「理想の上司」にも選ばれる古田監督でも苦労されるくらいです。やはり「プレイング」と「マネージャー」の両立は難しいことなのだと思います。
 でも、難しければ難しいほど、それだけPMはやりがいのある仕事だと本書を読んで改めて感じています。

投稿者: 投稿日: 2006/04/27 17:06

06/4/27
テナント営業部 R.I

 皆さん、いわゆる花粉症は大丈夫ですか?私は、昔程ひどい症状は出なくなったものの、「ヤツ」が現れる季節には、相変わらず身体が特有の症状を示します。
 「ヤツ」との出会いは高校生の頃に遡り、かれこれ25年来の付き合いをさせられています。当時「ヤツ」の名前は一般的ではなく、友人からも「お前はデリケートだからなあ!」と、からかわれたものでした。もちろん、今のように花粉症グッズなんていう物はなく、物凄いくしゃみ、鼻水、目のかゆみ等、容赦ない攻撃に大いに悩まされていました。
 そして、今年も「ヤツ」は一年で一番忙しい時期に現れたのです。私の業務は、弊社受託ビルの空室にテナントを誘致するリーシング業務。オフィスの移転は特に春先に集中するため、この時期はスケジュール管理もタイトで、猫の手も借りたいくらいに滅茶苦茶に忙しいのです。それなのに「ヤツ」のおかげで、頭が1日中重かったり目がかゆかったりと、業務中に集中力が妨げられてしまうことも…。
 ようやく「ヤツ」も去り、マスクからも解放され、大好きなオートバイにも気兼ねなく乗れる季節となりました。しかし、最近は「ヤツ」以外にも様々なアレルギー物質が台頭してきているようです。皆さんも「俺は大丈夫!」と過信せず、お気をつけください。付きまとわれると、本当に大変ですよ!

投稿者: 投稿日: 2006/01/27 17:08

06/01/27
PM第1事業部 テナントサービスグループ A.M

12月○日
 最近のマジックはすごい。見ていて、これってどうなってるの??ガラスの向こうに腕が突きぬけてしまうなんて???昼食をとりながら思わずテレビに見入ってしまう。
 しばらくして、ふと膠着状態になっている賃料改定のことが頭に浮かぶ。我々テナントさん担当としては、オーナーさん、テナントさん双方の言い分を良く聞き、契約当初の事情および近隣相場等々を考慮して交渉に当たってきたが、お互いの主張の差がなかなか縮まらない。不謹慎(?)にも、このマジックのように一気に解決しないものか、とついつい思ってしまう。
 一般的に賃料改定は①相場の検証②その結果をオーナーさん、テナントさんの双方に説明することから始まるが、我々テナントさん担当にとって何よりも大事なことは、テナントさんと普段からしっかりとしたコミュニケーションをとっておき、良好な関係を作っておくことだ。


12月○○日
 賃料の入金日。ここ2~3ヶ月、某テナントさんの入金が不安定になっている。今月の入金額を確認すると請求額に足りない。事前に電話でいくら入金できるか確認したが、はっきりしていなかったのでやっぱり不足だ。これ以上不足が続くとまずいので、近日中に本人に直接逢って仕事の様子、今後の支払い計画等をヒヤリングすることに決める。
 毎月の賃料の入金が遅れ気味になると要注意。先ず情報収集。テナントさんに面談すると共に、最近変わった様子がないかを中心に管理人さん(常駐でないビルは管理会社)にもヒヤリングをする必要あり(地方はとりあえず電話と管理会社から情報収集)。また保証人の有無、敷金の金額も要チェックだ。


1月○日
 某テナントさんが来社された。都内の某ビルに地元の物産館を出しているテナントさんだ。用件は年始挨拶の由。お客様に先に来られるとは恐縮至極。物産館で扱っている特産品の売れ具合や今年も新商品も売り出されるということを、お国訛りを交えながら話される。売り上げも順調に伸びている様子。このような話は肩が凝らずホッとする。
 テナントさんの業績が順調なことは大変結構なこと。いずれ増床ニーズが出てくることも十分あるので、ビル内の空室状況や他テナントの退出予定をきめ細かく把握しておくことが大切だ。ビル内に空室がないと増床要請に応えられず、退去の可能性もあるので要注意。

投稿者: 投稿日: 2005/12/28 17:10

05/12/28
PM第1事業部 テナントサービスグループ M.T

 暑い暑いと言っていた夏も終わり、木枯らしの季節を迎え、早くも1年を顧みる年の瀬となってしまいました。
 私の業務はテナント様の窓口となり、賃貸借契約管理やビルのクレーム処理の対応です。対応が遅いとか、同じクレームが続けば、本来は建物管理会社が応じるのですが、テナントサービスグループに苦情が来ることになります。
 今までの傾向としてビルインのテナント様は、近隣募集賃料との比較での値下げ要請をすることよりも、会社の経営状況、経費削減等からの要請が多くみられるようです。そのためにも実権者様へ接触してニーズをつかみ、経営内容を把握して、増床へ繋げるか、または退去防衛や賃料の延滞・未納等を未然に防止することは、ビル運営上に欠かせないものと思っています。
 実権者様への面談で貴重なお時間を割いていただく以上、賃貸借契約の内容把握、近隣賃料相場、賃料動向の把握は当然、テナント様の業務内容を掌握し、幅広い知識や話題を持ってお目にかからなければなりません。そのためにはテナント様と小生の価値観の違いや、コミュニケーションの取り方の違いを理解し、より良い信頼関係を構築するため、テナントサービスグループのプロフェッショナルとしての自己啓発、特に聞く能力、自己表現力を身につけなければと感じています。
 明日もコートの襟を立てて、寒風の中、テナント様回りに「いざ出発」。

投稿者: 投稿日: 2005/12/20 17:12

05/12/20
PM第2事業部 建物管理グループ T.S

 近頃毎日のように、耐震強度偽装問題のニュースが世間を困惑させています。全くひどい話です。直接新築工事に関わる設計事務所や建設会社への風あたりが強いのは、当然かも知れませんが、PM業務を担うJPSにとっても他人事ではありません。明治の時代に伊藤忠太から始まった日本の建築構造設計の歴史と信頼が、今回の事件で総崩れしてしまいました。今後、信頼を取り戻すにはどれほどの年月が必要なのでしょうか。
 会社はもとより個人においても、信頼を無くすのは一瞬です。信頼関係を保っていくには、特別でなくとも、普通であることの重要さをひしひしと感じます。
最近気をつけている普通なこと。
・電話は相手が受話器を置いてから置く
・メールの返信はできるだけ早く打つ
・はて?と思ったことは確認する
・間違いは素直に認める
・暴飲・暴食はしない
・あいさつは大きな声で
・外から帰ったらうがいと手洗い
内容がだんだんと幼稚園か小学校レベルになってきます。しかし、こうした普通なことがいま一番大切なことなのかも知れません。
 この前たまたま参加した展示会のトークショーで、ガッツ、ガッツ、ビバガッツの元ボクサーが言った、「子供叱るな通って来た道だ、年寄り笑うな通る道だ」という言葉が印象に残っています。通って来た道を忘れてしまい、年寄りになっても笑われる事をしているのが最近の大人なのかも知れません。

投稿者: 投稿日: 2005/11/14 17:13

05/11/14
大阪営業所 Y.K

 私は大阪営業所でテナントサービス業務を担当しています。PM業務の中でテナント様との窓口となり、交渉の最前線に位置している訳です。最前線というとオーナー様の立場に立って、テナント様と利害の対立する交渉ばかりを行っているとイメージされるかもしれませんが、必ずしもそうではありません。もちろんテナント様と交渉することも仕事ですが、その他に重要な業務がたくさんあります。
 プロジェクトに関わるメンバーの中で、その建物を訪問する機会が一番多く、また契約期間中に、その建物のテナント様とお話をする機会が一番多いのが、テナントサービス担当者です。建物訪問回数が多い分だけ、その建物の管理状況をいち早く把握できます。例えば玄関付近の状況、トイレや洗面所の清掃状況、駐輪場の整理状況、共用部照明灯の不点灯の発見と、あげれば際限がありません。そして何か問題があれば、建物担当に改善するよう報告します。これで建物が常によりよい状態に保たれ、テナント様が快適に、そして長期に亘ってご入居いただける一助になっていると自負しています。またテナント様訪問時のやりとりで、セキュリティの問題やビル内での喫煙問題など、種々雑多な事柄を聞き出すことが建物バリューアップ提案の一つとして生きてくるわけです。いかに私たちの業務が重要か、ご理解いただけたのではないでしょうか。
 賃料改定の時期がくると、オーナー様とその賃料の適正さを協議し(この段階ではテナント様の立場で近隣賃料相場を検証し、オーナー様に具申します)、改定が必要となればテナント様と改定協議を行ないます(この時はオーナー様の意向を十分に伝えると共に、テナント様の立場による近隣賃料相場を検証した内容を伝えます)。交渉の重要なポイントはコミュニケーションが十分に取れているか、にかかっているのではないでしょうか。この時こそ、普段からテナント様と接触して信頼関係を築いてきたことが、功を奏するのです。顔も知らない相手より、ビルで顔を合わせた時に挨拶ができる関係の方が、交渉もよりスムーズに進むはずです。決して高い賃料で納得させるという意味ではなく、また安い賃料に押し切られるのでもなく、双方の納得(幾分不満は残るにしても)を得ることで、契約が継続できることになります。こうして良いテナントが長期に亘り入居していただくことが、ビルの格式を一つ上げるのです。
 このようにうまく運べば、私たちの存在価値はより一層高まり、オーナー様との大きな信頼関係を築けるのではないでしょうか。
 きょうもあのビル目指して、いざ出発!!

投稿者: 投稿日: 2005/11/02 17:14

05/11/2
テナント営業部 N.T

 夏が終わり、秋の声が聞こえてくると、仕事では来年以降のオフィス移転を視野に入れた話も多くなってきました。肌寒く感じ始めたかと思うと、あっという間に師走・・・そうすると、今年一年を振り返る心境になってきます。
 今年の私は「人前で歌うこと」にハマりました。親が若かりし頃、ビートルズのコピーバンドをやっていたせいか、小さい頃から歌って踊る子供だったらしく、今もカラオケなら何時間でも歌い続けます。ただし、ごく内輪の御披露目でしかありませんでした。
歌うことが、「自己満足」から「エンターテインメント」に変わったのは、昨年末の会社行事。社員の有志がバンドを組み、そのボーカルを務めたことからでした。これを機に、メンバーの一人から、なんとライブハウスで歌う機会を与えてもらったのです。始めは不安と緊張で、マイクのつなぎ方もわからずおろおろしてしまい、練習に行くのもおっくうな時もありましたが、皆さんの手ほどきで、何とかステージを終えることができました。そして今や、演奏に注文をつけるほど調子に乗っています。今月は、女性ボーカル3人の一人としてソウルミュージックのライブに向けて、余暇のほとんどを費やす日々。興味があるなら何でも、やってみて損はないと実感しています。
オンタイムは、プロパティ・マネジメントという、ビルオーナー様やテナント様の大切な資産を預かる堅い業務に携わる一方、オフタイムは、ガラっと気分を切り替えて、音楽だけを共通点にする人たちと過ごしています。私は今まで仕事以外で、自分を磨くような趣味をあまり持っていなかったのですが、「二束のわらじ」生活も悪くないと思い始めた、今日この頃です。
いつの日か、公共の電波でお会いするかも!?

投稿者: 投稿日: 2005/10/06 17:16

05/10/06
PM第1事業部 建物管理グループ D.K

 皆様もマンションやビルの長期修繕計画に接する機会があるかと思いますが、長期修繕計画と実際の修膳工事の実施時期が、相当異なっていたという経験はないでしょうか。
また、いい加減な長期修繕計画なのでは、と思われた方もあるのではないでしょうか。
実は、長期修繕計画と修膳工事の実施には、基本的な考え方にかなりの違いがあるのです。
 長期修繕計画は、建物の機能や外観を新築状態とほぼ同じ状態に維持する為に、定期的に行う必要な修繕を、LCC(ライフサイクルコスト)の手法等を駆使して予測・算出するものです。新築時における金額(初期投資金額)を元に、修繕率(修繕する度合い)や修繕周期(修繕する頻度)・物価上昇率(現在は0%が多い)等の、色々なファクターを使い、工事の内容、工事の時期や、工事費用を、予定あるいは予測します。また、資金計画上、いつごろまでに、どのくらいの費用を積み立てれば良いかを算出するもので、トータル的な費用としての妥当性は高いと思いますが、予測困難なものは省かれています。
 一方、実際の実施時期については、対象物の使用状況、劣化状態をそのつど調査・確認し、見極めを行って、毎年の予算書に実施時期・予算等をより詳細に反映させる必要があります。つまり、修繕周期や率には表せない、使い勝手やメンテナンスの良し悪しで判断するため、実施時期の5年程度の違いは、よくある話という訳です。
・長期修繕計画は、建物の生涯修繕費用及び、修繕時期を予測する
・実際の修繕時期は、現在の使い勝手や、劣化状況で見極めをする
この違いが、計画と実施の整合性が取れない部分で、予測だからと言って間違いではなく、しっかりとした根拠を持っているのです。
 長期修繕計画は一度立派な計画を作成しても、使い勝手や社会的変化等により陳腐化するため、現状に即して行う定期的な見直しが、長期修繕計画と具体的な修繕工事実施とのギャップをうめる事になります。そして、これが建物維持管理の基本になるのではないかと思います。

投稿者: 投稿日: 2005/08/18 17:18

05/08/18
テナント営業部 M.K

 梅雨明けの猛暑の真っただ中、私どもテナント営業部は今日も担当ビルにてお客様の来られるのをいまか、いまかとお待ちしています。
営業の方ならどなたでも同じ気持ちだと思いますが、外回りが仕事の我々にとってはキツイ時期です。こんな時期のオアシスは、やっぱり冷房の利いたオフィスビルですよね。
 あまり大きな声では言えないのですが、この仕事をしていますと、主要なビルの仕様や駅からの最短経路などが、ある程度分かってくるものです。特にこの時期は冷房が利いたビルからビルへ、いかにうまく移動すれば大汗をかかずにたどりつけるかという術を体で覚えたようです。
 こういう話ばかりしているとまるで私が楽ばかりしているようですが、限られた時間と体力の中、これもテナント営業マンとしては大事なこと。つまり他のビルを知ること、移動時間の短縮、そして何よりもお客様を一番最初にビルにお迎えする担当として、さわやかで爽快な顔をしていなければならないという私の考えもあるのです。
 とは言っても、これからますます暑い時期。炎天下、ビルを見てみようと思われる方も少ないとは思いますが、さわやかな笑顔でお客様をお迎えしていますので、どうぞ私どもの管理ビルへお越し下さい。

投稿者: 投稿日: 2005/08/18 17:17

05/08/18
PM第1事業部 建物管理グループ S.U

 先日、ある資格取得のため受験をしました。
 ちょっと遅いかとは思いましたが、4カ月ほど前から本格的な受験準備を始めました。自分の行っている仕事内容の試験だったため、簡単に取得することが出来るのだろうと、安易に考えていましたし、従事している仕事内容ならば、抵抗なく試験勉強をすることが出来るだろうと思っていたからです。しかし、試験勉強を進めていくうちに“これは大変だ、一筋縄ではいかないな”と気づきました。
 勉強をすることはとても大変でした。自分の年齢も影響しているとは思いますが、なかなか頭に入らないのです。また、仕事が終わって家に帰っても勉強する気にはなれず、ビールを飲んだらすぐいい気持ちになり、眠くなってしまって勉強する意欲がまったくおきません。途中でくじけそうになり、どれだけ受験をやめてしまおうかと思ったかしれませんでした。しかし、目標に向けてチャレンジしていくことが自分自身の成長につながる、成長は続けていかなければならないと気を取り直し、試験勉強を進めました。
 勉強を続けていくうちに、知らないことを覚えるのはもちろんですが、当然知っていると思っていたこともその理屈を改めて再認識するなど、大変自分のためになりました。今後の仕事にも大いに役に立つ知識を身につけることが出来たのではないかと思っています。
 これからも新たな目標を定め、いろいろな勉強をして自分自身を成長させたいと思っています。1次試験の結果は8月末にわかりますが、しばらく休んでから2次試験に向け、また準備を始めようと思っています。

投稿者: 投稿日: 2005/07/12 17:20

05/07/12
大阪営業所 M.M

 東京では大型優良物件を中心にオフィスの空室率が改善され、一部では賃料の上昇も見られますが、関西におけるトレンドはいまだ厳しい中、賃料アップに成功した事例を一つご紹介します。
 当社が手掛けるある学生マンションは築20年近いことに加え、間取りに人気がなく、毎年募集に苦戦していました。昨年は特に空室が増え、募集終盤には礼金を半額以下に下げたにもかかわらず、2室の空きを抱えてしまったのです。
 これを受けてテナント募集会社からは、今年度募集条件の更なる見直しを打診されました。しかし、本件は非常に収支がタイトで、できるならば賃料引き下げは避けたかったため、16年度の入居の進捗経過、ライバル物件の動向、本件の特性を調査し、分析を行いました。その結果、若干の引き上げも可能との結論に至り、1戸当たり礼金で14%、賃料で7%のアップを決断。予想通り、テナント募集会社からは、市況の厳しさを理由に反対がありましたが、敢えて強行。募集期間中の綿密なウオッチとフォロー、募集会社の大奮闘の結果、満室となりました。賃料等の募集条件を上げたにもかかわらず、大成功を収めたのです。
 軟調な市況下、空室が増加していくとつい弱気になって賃料引き下げの方に目が行ってしまいがちですが、収益の維持・向上を果たすため、自らが足を動かし、情報を集め、多方面から検証しつつ、貪欲に収益の向上に寄与する策を今後も提案していきたいと考えております。

投稿者: 投稿日: 2005/06/30 17:22

2005/06/30
営業企画部 T.K

 築20年を過ぎたビルで、老朽化した空調設備を更新することになりました。当然、いま入居していただいているテナント様が営業を続けながらの工事です。土日や夜間を利用して、テナント様への影響を極力抑えるように配慮して実施するのですが、セントラル式の空調設備を個別対応式の空調システムに入れ換えるため、工事期間中は空調設備が動かなくなってしまいます。このため「営業できる状態ではなくなるのでは?」とのご心配をテナント様の多くがお持ちのようで、「協力しますから、なるべく早く工事を終わらせてください」とのご要望を頂戴しました。
 空調設備の更新工事は、いまやテナント様が居ながら行うのが常識となっています。このため、今回のように空調設備を停止しての工事となると、実施時期は空調の中間期(冷房も暖房もしない時期、春秋の年2回)に限られてきます。一口に中間期と言っても地域性が非常に強い上に、自然が相手ですからこちらの思い通りにならないことばかりです。例年に比べて思いのほか暑くなるのが早かったり、思わぬ寒の戻りがあったり・・・
 では春と秋であれば、どちらで実施するのがビルオーナー様にとってのメリットが大きいのでしょうか。私は、特別に急ぐ理由がなければ秋の中間期に実施することをご推奨いたします。
 春の中間期は、暑くなる前に日本特有の気候「梅雨」があります。このとき空調設備が動かないということは、室内の不快指数が80を超えるような状況が生まれるわけで、これでは営業に支障をきたしてしまいます。対策といっても窓用エアコン等の仮設的な空調機を設置し除湿をする以外ありません。窓用エアコンを物理的に設置できないようなビルも数多くあるわけで、オーナー様は何の対策もできないというリスクを負ってしまいかねません。
 一方、秋の中間期では、台風シーズンが一段落した頃に着手し真冬が来る前に完了できればよいのですから、春よりリスクが少ないと思います。仮に思いのほか早く寒くなってきり、工期が延びてしまって寒くなる前に工事が終わらなかったとしても、電気ストーブ等の代用暖房機器を用意すれば、不快感をかなり改善することが可能です。電気はどこでも確保できるはずですし、電気式の暖房器具は種類・機能が豊富な上、価格も安価なものが数多く存在します。
 いざという時にテナント様に迷惑をかけないことが、オーナー様の最大のメリットにつながります。ですから、不測の事態に対処するためのカードは多くあるに超したことはありません。大規模な工事を計画されるとき、工事業者にこういった観点での配慮を求めることをお忘れなく。

投稿者: 投稿日: 2005/06/22 17:26

05/06/22
PM第2事業部 H.O

 私事で恐縮ですが、私は靴を磨くのが好きで、週末になると自分で革靴を磨いています。きちんと手入れされた靴を履くのは気分がいいものですし、靴磨きをしている間は他のことを何も考えずに没頭できるので、気分転換にもなります。
 また、お客様にお会いしたときの印象を少しでも良くしたいというのも、手入れをする目的のひとつです。たかが見た目と侮るなかれ、一説によると、初対面の相手の第一印象というのは3年間持続して、その人との付き合い方に大きな影響を与えるのだそうです。これって結構重大なことだと思いませんか?
 以前テナントリーシングを担当していた経験から考えると、オフィスビルにも同じことが言えるのではないかと思います。これまで色々なお客様をご案内してきましたが、第一印象とも言えるエントランスのイメージが良くないビルはどうしても敬遠されがちで、空室はなかなか埋まりません。時には室内を見ずに帰られてしまうお客様もいらっしゃいました。一方で、新しい物件でなくても、空室募集を始めて最初のお客様で契約に至ったこともあります。その決め手は「ビルに入ってすぐに、エントランスの雰囲気がいいと思ったから」だそうです。もちろんさまざまな希望条件がうまく合致した上での話だとは思いますが、第一印象って大事なんだなと強く感じました。
 そんなことを週末の玄関先で靴の手入れをしながらぼんやり考えていたのですが、そこでふと気づきました。人の場合、第一印象が影響するのはせいぜい3年。ということは、そこから先はやっぱり実力勝負なんですよね。第一印象だけで終わってしまわぬよう、自分も磨いていかなくてはと改めて認識した次第です。

投稿者: 投稿日: 2005/06/01 17:28

05/06/01
PM第1事業部 運営グループ Y.M

 私は、外国人向け高級住宅(海外からの赴任者を対象とした高級仕様の賃貸マンション)の運営業務を担当しています。当然、様々な国の方が入居されます。多様な言語・文化・宗教・生活習慣を持った方たちに快適に生活していただくには、『それぞれの文化・生活習慣等の違い』を理解して管理運営することが欠かせません。
 以前、ある入居者から、家電設備に関する要望があった際、日本の尺度で解釈して対応したため、満足していただけず、クレームとなったことがありました。何度か意向確認を重ね解決することができましたが、日本の尺度だけで判断することの危険を痛感しました。
 また、外国の方が住宅に求めるものも変化しており、その動きに遅れないようにしなくてはなりません。典型的なのは暖房便座付シャワートイレです。『局所暖房』の文化は外国にはあまりなく、以前は敬遠されることが多かったのですが、最近はむしろ好まれるケースが増えてきています。バスルームも、浴槽と洗い場が分かれている日本式を希望される方が増えています。
 新築物件が増加し、競争は非常に厳しい状況ですが、世界各国からいらっしゃる外国人のみなさんが日本での生活を快適に楽しんでいただける物件を目指し、そのニーズを常に注視しながら業務にあたる毎日です。

投稿者: 投稿日: 2005/05/02 11:13

05/05/02
PM第1事業部 テナントサービスグループ K.H

昨年の7月入社して早10ヶ月が経ちました。月1回情報誌を各テナントさんに持参訪問しています。
テナントさんの業種は千差万別で、店舗もあれば事務所もあります。お会いする方も社長、総務部長などいろいろです。なんとか時間をいただいてお話するのですが、その際には最近の近隣の賃料相場、賃貸借契約書の内容、共益費の内訳など、幅広い知識を備えていないと対応できません。ご要望やご質問の細部については宿題を頂戴して後でお答えすることも少なくありません。
この業界の経験がなかった私にとって、テナントさんからのご質問、そこでの話題はとても勉強になります。お話の中で解約につながりかねない情報、あるいは借り増しにつながった情報もあります。まさに、テナントさんの話は「天の声」です。
テナントサービス担当として、大きなヤリガイを感じている今日この頃です。

投稿者: 投稿日: 2005/04/13 17:31

05/04/13
PM第2事業部 M.N

当社などPM会社が受託している物件では、オーナーの顔がよく見えにくいと言われます。これはともすると、テナントや現場スタッフから、経営・運営側にはビルに対する愛着がないのではないかと思われる原因のひとつとなっています。
そこで私はいつも、プロパティーマネジャーとして、気持ちよくテナントにビルを利用してもらいたいと考えていることを管理員など現地スタッフに伝え、それが具体的な行動につながるよう心がけています。
ビルを訪ねた際、必ず管理事務室に寄って管理員の方々の労をねぎらい、お掃除の係の人にも声を掛けます。そして、ゴミが落ちていたらすぐ拾う、足拭きマットがよじれていたら元に戻す、トイレットペーパーが無くなっていたら補充する、ゴミ箱がいっぱいになっていたり蛍光灯が切れていたりしたらすぐ取替える、といったことをスタッフ任せにせず自ら実践するようにしています。
細かいようですが、経営・運営側のこうした気配りは、テナントに心地よく利用していただくだけでなく、ビルの収益性さえ左右するとても大切な要素だと思っています。
映画のセリフではありませんが、事件は会議室ではなく、現場で起きています。そして人のちょっとした気配りで、物事は良い方にも悪い方にも動いていきます。そのことを今後も、しっかり意識していきたいと思います。

投稿者: 投稿日: 2005/04/04 17:32

05/04/04
テナント営業部 S.N

 実は、私には1年前から当社マネジャーという以外に、もう一つの肩書きがあります。それは、「N邸太陽光発電所 副所長」というものです。すごいでしょう。
発電所とはいっても、大したことはないのです。我が家の屋根の上に畳半畳ほどのソーラーパネルを25枚敷き詰めた、出力わずか1.875kW(東京電力大井火力発電所は105万kW!)の発電所です。昼間はその発電で家中の電気をまかない、夜間の給湯用のお湯もタンクに溜めます。さらに余った分は、なんとあの東京電力に売電します。もちろん雨の日や夜間は発電できないので、東京電力からの買電になりますが、この売買の電気料金単価は、法律で同額(!)と決められているのです。
 別に、「地球温暖化」がどうとか「京都議定書」がどうとか、大きな気概があったわけではありません。屋根の上に、サッカーのレアルマドリードのユニホームに付いている、ドイツ・シーメンス社のロゴ入りパネルを乗せたかったことと(下からでは絶対見えないのですが)、天下の東京電力と、電気の売買を通じてオレ・オマエの対等な関係になりたかったという、極めて不純な動機です。しかも小型国産車なら2台は十分買える設備投資は、回収に最低でも25年はかかるという、アセットマネジャーが聞いたら気が狂いそうな代物です。
 まあ、よくやったなと自分自身の変人ぶりに驚きつつも、これからまさに「稼ぎ時」のシーズン到来で、売買メーターを覗いては一喜一憂する毎日です。
ところで、お前が副所長なら所長は誰かって?
あっ、所長が早く生ゴミを出すように言っています。
「ハ、ハイ。ただ今、すぐに、すぐに・・・・」。

投稿者: 投稿日: 2005/03/07 17:36

05/03/07
大阪営業所 Y.Y

 大阪営業所有志で、小雨降る中、2月の奈良東大寺と奈良町周辺を散策する小旅行に行って来ました。今回は、奈良を知り尽くした重鎮Kマネージャーの人脈により、普段一般観光客では近づくことができない大仏様の膝元から、直にひんやりとした大仏様に触れながら拝顔し、創建からこれまでの歴史背景などを聞くことができました。
 現在の大仏殿は、徳川五代将軍・綱吉によって再建されました。この大仏殿には実に26,000本の木が使用され、また、巨大な屋根には1万枚を超す瓦が乗せられ、その瓦の重量は1000ccの自動車1000台分と同じだそうです。
 この大仏殿は創建当事、現在の倍近い規模の超巨大建物で、想像を絶する莫大な資金と人員を投じて造られました。しかし、それから二度焼失し、120年間も放置去れた後、江戸の世に再建されたのです。そして、今日に至るまで、維持管理にもまた膨大な資金が投じられたはずです。
 建物の建設には多くの予算が投じられますが、維持管理のコストはその建設費以上といわれます。我々は日頃、建物を適切に維持管理し、付加価値を向上させるバリューアップの提案などをさせていただいています。それにはビジネスの観点に加え、建物をとことん活かすという一本筋の通った精神が必要なのではと考えたりしつつ・・・。
 気がつけば、カレーうどんの香り漂う甘味処で、クリームあんみつに舌鼓を打っておりました。

投稿者: 投稿日: 2005/03/07 17:33

05/03/07
PM第1事業部 運営グループ Y.O

 昨年、会社のクリスマスパーティーを行い、私は実行委員長として運営に関わりました。どの様な企画にしたら皆が楽しい時間を過ごせるか、実行委員のメンバーや関係者で悩みながら何度も打ち合わせを行った末、フルバンドの生演奏、フラダンス、ファイヤーダンスそしてゲーム大会をすることに決めました。
 その後、社員数十人に持ち役を振り分け、仕事が終わった後の限られた時間の中でコツコツと練習を積み重ねました。最初の頃は、実行委員側のイメージがなかなか伝わらず、お互い温度差がありましたが、時間をかけて話し合ううち、徐々に理解が得られ、出演者から逆に「こうした方がいいんじゃないか」などの提案が出るまでになりました。その結果、全員大満足の素晴らしいパーティーになったのです。
 日々の業務でも、オーナー様への説明などの際、自分では伝わっているつもりでも、実際には十分理解していただいていないことがあるかもしれません。このことに気づいてからは、あいまいな言葉を避け、ポイントは再確認のため繰り返し説明することなどを心がけています。今回の苦労から得られた、もうひとつの成果です。


投稿者: 投稿日: 2005/02/04 17:37

05/02/22
テナント営業部 K.K

 先日、会社の研修で中国・上海に行ってきました。
噂どおり、急速に発展している都市のエネルギーはものすごく、特に国家主導による都市計画遂行の迅速さや規模の大きさには驚きを禁じ得ませんでした。また、不勉強ながらリニアモーターカー(最高時速430Km)が営業運転されていることを初めて知り、技術開発は日本が最も進んでいると信じていた私にとって衝撃でした。
 ただ、その一方で、大きな貧富の差が気になりました。例えば、国が貸す古い集合住宅(RC造4階建程)の賃料は円換算で月額300円程度だそうです。ところが、同じエリアに家賃30万円以上の新しいマンションが建設されています。約1000倍の差です。日本なら、公営団地の家賃3万円に対して、同じエリアの民間賃貸マンションの家賃はせいぜい30万円まででしょう。300万円としても100倍です。こうした経済格差が、共産主義のもとで拡大、表面化しているのは、やはり奇異な現象といわざるをえません。
 我々の本業に関連しては、ビルのライフサイクルコストなど考えず、「新築による前進あるのみ!」といった風潮にも疑問を感じました。しかし、いずれ上海の地域開発や都市開発において、プロパティ・マネジメントのノウハウが重要な意味を持つ時代がくると思います。そうした時代に備え、各自の視野と見識を広げる重要性を認識することのできた研修でした。
 なお、上海の夜につきましては割愛しますが、「続編」ということでまた情報交換させていただければと存じます。

投稿者: 投稿日: 2005/01/24 11:15

05/02/22
営業企画部 営業グループ T.N

昨今の収益不動産の取引増加に伴い、当社の新規受託も、証券化スキームによる不動産売買がきっかけになるケースがほとんどです。その場合、当社はPM会社として、まずは所有者変更に伴う様々な引継ぎ業務を行います。入居しているテナントさんに対し、所有者や管理体制の変更について説明し、変更について承諾を得ることもそのひとつです。
中には、所有者(貸主)変更について、何回も経験し慣れているテナントさんも増えてきましたが、やはり多くのテナントさんにとってみれば、所有者変更は初めての経験です。
我々が説明にお伺いすると、「賃貸借契約はどうなるのか?」「同じ条件で賃借し続けることが可能なのか?」「自分が預けた敷金はどうなるのか?」「新しい所有者は今まで通りの管理をしてくれるのか?」「管理会社は変更となるのか?」「ビル名は変更されてしまうのか?」など様々な疑問・質問が出てまいります。
我々は、テナントさんにお伺いする前に説明事項をまとめ、テナントさんの不安をなるべく取り除く説明を行うよう努めております。特に、証券化スキームを活用した所有者変更の場合、最初にきっちりとした説明を行わないと、テナントさんが不安・不信感を抱き、その後の管理運営に支障をきたすおそれがあります。何事もそうですが、最初が肝心なのです。
今後も、十分かつ丁寧な説明を行うことの重要性を肝に銘じ、業務を行っていきたいと考えています。

投稿者: 投稿日: 2005/01/21 17:40

05/01/21
PM第1事業部 運営グループ M.K

 或る案件でのことです。
 この案件は築15年以上経っており、新築物件や分譲賃貸の登場で競争が激化。
また、それに付随して周辺では価格のダンピング合戦がおこなわれており、テナント付けは非常に厳しい状況でした。そこで、私はオーナーに賃料減額の提案をすることにしました。しかし、多くの事例をデーターとしてまとめ、いくら提案してもなかなか減額に応じてはもらえません。実は、この案件には借入金等の支払いがあるため、そう簡単には価格調整ができない事情がオーナーにあったのです。
 私は悩みました。
 そもそもテナントが抜ける理由は、社会的事情に負うところが大きく、しかも、その打開策として多くの残業時間を費やして作った資料はまったく認められない。どうすればいいのか、という状態でした。
 思いあまって上司に相談したところ、「まず汗をかくことが重要だ」と言われました。
“汗をかく?”不動産証券化といわれているこの時代に根性論もないだろうと思いましたが、少しでも良い顧客が見つかるならばと、まずは提携している仲介業者の訪問をはじめたのです。
 訪問先の業者の方からは、この案件のメリット、デメリットを詳しく伺うことができ、その時私は、自分がいかにこの案件のことを知らなかったのかと言うことに気づきました。プロとしての建前にこだわり、かっこよく、スマートに仕事しようとしていたのかも知れません。それからは、提案を押しつけるのではなく、現場の声をダイレクトにオーナーに伝え、オーナーと一緒に考えていくことを心がけました。
 オーナーも現場の状況を聞いているうちに、若干ながら価格調整に応じてくれ、また、価格調整と業者廻りの成果が表れたのか、引き合いも大幅に増えて来ました。一日も早く成約に結びつけるように、プロパティマネジャーとして汗をかく毎日です。
 PM業務は多くの専門知識が必要なことももちろんですが、その時々の状況に応じて、いかに真摯に取むかが顧客の信頼を勝ち得る途であり、また、それがプロパティマネジャーとしての自信につながるものと考え、日々汗をかきつつ精進しています。

投稿者: 投稿日: 2004/11/19 17:41

04/11/19
PM第2事業部 建物管理グループ T.O

 天災は忘れた頃にやってくる。台風や地震により各地で甚大な被害の報道をみるたびに、自然の脅威と人間の力の限界を感じます。台風は事前に情報を得ることができるのでそれ相応の対策をたてられますが、地震は毎年数十億の資金を投じてもいまだ予知はできず、事後の震度発表程度にとどまっています。
 1981年に、1978年宮城県沖地震の教訓から建築基準法が改正されました(新耐震設計法)。ゆえに、1981年以前のビルは耐震診断を実施することが望ましいとされています。また、来年度には、建築基準法改正により建物の劣化や危険の改善が義務化されます。
 ビルオーナー様は、耐震調査によりそのビルの予想最大損失率(PML)を知ることができます。PMLは予想損害額を建設費に対する比率で表したもので、475年に一度くるような最大級の地震でビルが全壊する場合を100%、損害なしであれば0%とした指標です。1981年以降の建築基準法(新耐震設計法)により設計された建物は、PMLが10%~20%程度になることが一般的なようです。
 一度あなたのビルも診断されてみては如何でしょうか。

投稿者: 投稿日: 2004/11/05 17:45

04/11/5
PM第2事業部 建物管理グループ J.T

 今年は台風が多く、全国的に漏水や建物の破損被害が多発しました。そのため、多くの損害保険会社は台風による建物破損対応に忙しいようです。私の担当しているビルも窓の廻りや屋根からの漏水があり、電話が頻繁にかかってきました。このビルは築15年を経過しており、外壁コーキング、屋上防水の更新を計画する時期にきていました。
 このように修繕時期に入った建物は、早めの予防保全を行うことが大事です。何もない時は何年か先に修繕を行えばいいと思いがちですが、そんなときに限って漏水があったりするものです。前述のビルではテナントに対する損害賠償などはありませんでしたが、今後はそういった事態も発生すると考えた方がよいでしょう。ビルオーナーの皆様が加入する損害保険は、特約等により担保されている場合を除き、テナントが受けた損害に関して保険金は支払われないことが一般的です。例えば漏水箇所がコンピュータ関連のサーバー室だったとしたら、損害賠償金はいったいいくらになるのか(壊れたデータの復元は不可能ですし)・・・?
 こういった事態を避けるためにも、適切な修繕計画の立案と早めの修繕実施をPM会社の建物担当としてアドバイスして行きたいと思います。

投稿者: 投稿日: 2004/10/29 18:00

04/10/29
PM第2事業部 建物管理グループ A.K

 今年の夏の暑さは強烈でした。
 7月のある朝、広島にある某ビルの管理会社から電話があり、3階の空調設備が停止したので緊急修理したとの連絡が入りました。幸い、テナントさんからのクレームが出る前に修理する事ができたようです。 まずはホッとして緊急時報告書と見積書を送るように伝えていたところへ、別の連絡がFAXで届きました。 見ると名古屋にあるビルからの緊急報告で、こちらも空調設備の故障とあります。 広島の電話を切るとすぐに、管理会社から電話が入りました。エントランスの空調が止まってしまい、修理業者を手配中とのこと。 エントランスだからしばらく暑くても何とかなるかと思ったのですが、実は当日の午後2時に新しいテナント候補会社の社長が内覧に来られるというのです。 悪い印象を与えてはまずいので大至急、業者に依頼し、何とか間に合わせることができました。 
 結局、この日は同様の報告が4件もありました。どのビルも築後20~30年経っており、空調設備の一般的な更新時期が20~25年とされていることから、こうしたトラブルが発生する頃ではあります。 さらに、今年の猛暑が追い討ちをかけたのでしょう。
今年の計画予算の調整を行なうとともに、来年度以降の中長期修繕計画を見直す必要があるようです。問題は、部分的な修繕による対処で済ませていくのか、または空調設備全体のリニューアルを行なうのか、です。 その判断には、費用対効果やテナント対応など様々な要因を検討する必要があり、さらには省エネなど環境問題に対する視点も重要となります。
 目の前の課題を処理しながら、より価値の高いビルを構築するにはどうしたらよいか、日々、頭を悩ませているところです。



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