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プロパティマネジメントで解決できることJPSが選ばれる理由とは?

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プロパティマネジメントで解決できること

物件の規模や用途、立地等々、ビル一棟一棟によってニーズや悩みは千差万別です。例えば、「空室を解消したい」「ビル管理コストを削減したい」「日常のテナント対応が煩わしい」「老朽化した建物をリニューアルしたい」等々。ここでは、お客様のニーズを元に「プロパティマネジメント(PM)によって、どんなことを解決できるか」を具体的に紹介します。

バリューアップで空室を解消

依頼背景

空調設備がセントラル方式であるビルのオーナー様。築20年を経過し、セントラル空調がテナントニーズに合わなくなったことから空室率が上昇してきた。空調設備の故障によるテナントとのトラブルも心配。こうしたなか、経営安定化のためにも新たに個別空調設備へ入れ替えるビルのバリューアップを決断。ゼネコン数社から見積もりを取得することにしたが、工事内容や金額の妥当性が検証できず…。そこで、専門的な意見を求めてプロパティマネジメント会社にコンサルティングを依頼。

解決策

昨今の空調設備の入れ替え工事は、テナントが入居している状態で夜間やテナント休業日を利用しながら工事を行う”居ながら”工事が一般的となっています。夜間や休日作業となるので労務費が高くなる他、現場の養生・復旧を繰り返しながらの作業のため効率が悪く、この点でもコスト増になりがちです。また、テナントに対してオフィスの利用を制限することになるので、工事日時や工事方法等をテナントと十分に打合せ、安全性の確保や騒音の防止、工程管理など、事前のきめ細かな調整が必要となります。プロパティマネジャーはこれらの課題を考慮しながら、工事内容・金額・工期などの査定や契約交渉、工事中の監理監督、各種検査立ち会いなどの業務を幅広く実施。その結果、テナントの満足を得ながら、コスト面を考慮したバリューアップを実現できます。

PMのコツ

使用状況や日常のメンテナンス具合により、空調設備のコンディションは様々ですが、ハードの物理的な寿命に係わらず、社会情勢や経済情勢に伴うテナントニーズの変化によりその寿命を迎える場合があります。築20年を超える建物は、空調設備更新の準備を急がれた方が良いかもしれません。

ビル管理コストの削減

依頼背景

建物竣工以来、現行のビルメンテナンス会社に建物管理業務を依頼してきたオーナー様。長年世話になっていることもあり、管理仕様や管理コストの見直しをせずに契約更新を繰り返していた。ある時、隣のビルのオーナーと話している際に自分のビルの管理コストが高いことに気づき、プロパティマネジメント会社に相談してみることに。

解決策

ビルメンテナンス会社との建物管理委託契約は自動更新になっているケースがよくあります。当該ビルも竣工当時から契約金額が見直されておらず、改めて金額の見直しを実施。さらに清掃業務・警備業務など別々の会社と個別に契約していたため、業務の効率化が図られておらず割高になっていました。また、責任の所在が不明確で指示監督も煩雑。ビルオーナーにとっては負担の大きい管理体制になっていました。
そこで契約を1社に絞って統括管理をすることに。業務の効率化を図った上で、既存の管理会社と仕様や単価の見直し交渉を行い管理コストの削減を実現しました。

PMのコツ

建物の管理コストは、ビルの形態や設備機器の種類によっても違ってきますが、延床面積5,000㎡未満で管理人が常駐するビルや、延床面積5,000㎡以上で複数の管理人が常駐するビルには、ビル管理コスト削減の可能性があるかもしれません。

日常のテナント対応の効率化

依頼背景

賃貸ビルを所有する企業の総務部長様。数年前から、景気動向に売上が左右されやすい本業を補う目的で、比較的安定しているビル賃貸事業に進出。景気が順調に拡大している間は良かったが、景気後退局面になってからは、毎日のようにかかってくるテナントからのクレームや賃料減額要望の電話に少々うんざりしているところ。 株主総会の準備といった本業もおろそかにできないので、テナント管理についてはプロに任せたいと思い、プロパティマネジメント会社に相談してみることに。

解決策

景気上昇局面であれば、不動産経営もうまくやっていけるものです。しかし、景気後退局面ともなると、その舵取りには専門的な知識が不可欠です。プロパティマネジャーは、まず現状のビル管理体制を精査し、テナント対応の窓口をビル管理会社のコールセンターに一本化することを提案しました。設備の不具合などはここで対応させ、賃料など賃貸条件に係わる要望やビル経営に係わるクレームなどは、ビル管理会社からの報告を受けプロパティマネジャーがテナントと連絡をとる体制に変更しました。 総務部長様が前面に立つ必要はなくなり、プロパティマネジャーから特段の要請がない限り、普段は本業に集中できるようになりました。ビル経営については、プロパティマネジャーからの報告や提案に対して必要な指示を出したり、事業実績をチェックしたりするだけで済むようになりました。

PMのコツ

貴重な人的資源は本業に集中投下し、副業は専門家による質の高いビル経営を実現し、収入を得る。不動産の“所有”と“経営”を分離し、ビル経営は専門のプロパティマネジメント会社にアウトソースしてはいかがでしょうか。

耐震補強で資産価値を向上

依頼背景

1981年(昭和56年)以前に竣工したビルを所有のオーナー様。築30年を過ぎても立派に現役であったビルも、阪神大震災以降は、旧耐震設計のビルであるということでテナントに敬遠されることが増えてきた。長期間空室が解消されないなど、テナント誘致に少なからぬ影響が出てきている。ビルの建て替えも考えたが、多額の資金が必要になることから他に良い方法がないものか、プロパティマネジメント会社に相談してみることに・・・。

解決策

多くのビルオーナー様が抱える重大問題にビルの耐震性があります。旧耐震基準で設計されたビルのオーナー様は次のいずれかの対応を選択しなければなりません。
(1)新しい耐震基準に基づくビルに建て替える。
(2)耐震補強工事を行い、新耐震基準を満たす建物に相当する耐震性能を確保する。
(3)現状のまま、何も手を加えない。
プロパティマネジャーはビルの耐震性能を調査し、いずれの方法が最適かご提案します。今回のようなケースでは、テナントを入居させたまま耐震補強工事を行うことが最善と判断されます。また、ビル内装のリニューアルも同時に進めることで、中長期的な投資を抑える効果もあります。 プロパティマネジャーは、数ある耐震補強工法の中から最適な工法を探し、工事内容の企画・工事業者選定・見積査定・監理・検収を行います。また、入居中のテナントに移動してもらいながら工事を行いますので、テナントとの様々な事前調整もオーナー様に代わってプロパティマネジャーが行います。 こうして、オーナー様は煩雑な作業を行うことなく、賃料収入を維持したままビルの資産価値を高めることができました。

PMのコツ

ビルの資産価値を維持・向上させるためには、そのビルのポテンシャルを見極める目が重要です。ビルの物理的寿命・賃貸マーケットでの位置付け・技術的な知識に基づき、オーナー様の投資額とその回収期間の視点から、総合的に判断する力が求められます。大地震はいつやってくるとも限りません。専門家への相談は急がれた方が良いでしょう。

相続した建物の運用代行

依頼背景

父親が経営管理する都内の小規模賃貸ビルを相続したオーナー様。現在大阪でサラリーマンをしています。ビル経営は初めてであること、遠方に住んでいることもあり、どのように運営・管理をしていけばよいかわかりません。今後のことも考え、ビルを有効活用するために運営全体をプロに任せようと、プロパティマネジメント会社に依頼。

解決策

プロパティマネジャーは、相続した建物の綿密な調査を行いました。これまでの業務フローを洗い出し、新たな管理運営体制を構築。ビル経営はプロパティマネジャーに任せ、遠方でサラリーマンを続けながらも、安定したビル収入を得ることができました。

PMのコツ

突然の不幸によりやむを得ずビルオーナーになられた方の多くは、現行のビル管理会社に任せきりになることも多いようです。ビル経営には専門的な知識が求められます。ビル経営のプロであるプロパティマネジメント会社にご相談されてはいかがでしょうか?

会社の不動産を有効活用

依頼背景

会社が所有する遊休地の活用で悩まれている社長様。所有して30年余がたち周辺環境も様変わり。これまで、倉庫や駐車場として貸してきたが資産価値に見合った活用とは言い難く、このままでは敵対的企業買収のターゲットとなるおそれも・・・ 早速、設計会社や建設会社に提案を依頼したが、“はじめに建設工事ありき”で満足できるものではなかった。さらに、社内にはプロジェクトを推進できる人材がいないことも判明。外部、専門家の活用を考えていたところ、プロパティマネジメント会社の新聞広告が目に止まった。

解決策

プロパティマネジメント会社は、まず遊休地の調査に着手します。
(1)どのようなテナント企業がそのエリアに興味を持っているのか。
(2)賃貸する場合、どのような業種が、どのくらいの規模を、どのくらいの賃料で借りたいと考えているのか、といった賃貸マーケットの分析。
(3)初期投資にどの程度の費用がかかるのか。
(4)ランニングコストはどのようなものがあり、どの程度の費用がかかるのか、といった必要コストの試算。
プロパティマネジメント会社は、このようなデータと、独自のノウハウで蓄積した過去数十年間のマーケットデータ、収入と支出の将来変動、経営リスクといった視点も加味して活用計画を提案します。 さらにプロパティマネジメント会社は、オーナー企業に代わってプロジェクトを推進します。業者選定・コスト査定・監理・検収・運用体制の構築はもとより、事業パートナーとして、運用を代行するところまで、ご希望に応じて対応することが可能です。

PMのコツ

設計会社や建設会社の収益は、建設工事から生み出されています。設計会社や建設会社にとって、工事がなければプロジェクトに参画するメリットはありません。一方、プロパティマネジメント会社の報酬は、多くの場合、不動産が生み出した収益の一定割合を受け取る方式です。プロパティマネジメント会社は建設工事の有無が収益に直接関係しないので、より自由な発想で不動産の活用提案ができるのです。