JPS　日本プロパティ・ソリューションズ

目次
├プロパティマネジメント入門(1)
├プロパティマネジメント入門(2)
├プロパティマネジメント入門(3)
├プロパティマネジメント入門(4)
├プロパティマネジメント入門(5)
└書籍案内

ビルメンテナンスはあくまで建物作業管理

プロパティマネジメントとよく混同されるのが、ビルメンテナンスです。ビルメンテナンスはあくまで、オフィスビルのハード面を維持管理することです。ビルメンテナンス会社とは、ビルの建物作業管理（設備管理・清掃・警備等）を行う会社の総称なのです。
もっとも、その業務は広範囲にわたります。具体的には

設備管理業務（設備機器の運転）
建物・設備保全業務（建築、設備機器の点検整備）
環境衛生管理業務（清掃管理や衛生管理等）
保安警備業務（建物の安全性を確保）
その他業務（受付・案内業務や貸し会議室の運営、プロパティマネジャー業務の一部代行等）

に整理できます。
ちょっとややこしそうですが、重要なポイントは、ビルメンテナンス会社はこれらの業務の組み合わせに応じた固定費で、仕事を請負うということです。つまり、ビルメンテナンス会社にとって、ビルの収益性が高いかどうかは関係ないのです。
しかも、ビルメンテナンス会社はこれといった参入障壁がないため、業者数がきわめて多く、ビルオーナーとしてはその選定だけでも大変な作業になります。

PM会社の報酬はビルの収益に連動

これに対してプロパティマネジメントは、ビル経営に関する様々な業務をビルオーナーに代わって行う経営代行業です。ビルメンテナンス会社の選定や監督も業務のひとつに含まれます。
プロパティマネジャー（会社または担当者）の主な業務としては、

当該物件の収入の最大化
当該物件のコスト削減（最小化）
テナントとの日常的な対応
ビルメンテナンス会社の管理・監督・指導
入出金の正確な管理
所有者・アセットマネジャーへの報告書作成

などがあげられます。
ここでも重要なポイントは、プロパティマネジャーの報酬は通常、ビルの収益に連動することです（一部、固定あるいは固定部分を組み合わせる場合があります）。ビル経営の良し悪しが報酬に連動することの意味がお分かりいただければ、ビルメンテナンスとプロパティマネジメントの違いは明らかでしょう。
　
プロパティマネジメントとビルメンテナンスの比較

	プロパティマネジメント	ビルメンテナンス
定義	不動産の収益性を最大化し、価値を最大化するために、計画を立案し、具体的な運営を行う経営代行業務	個別ビルの設備管理、清掃、警備などを行う建物作業管理業務
性質	ビル経営のアウトソーシング	建物の維持管理の個別請負
主な業務内容	1.収入の最大化 2.コスト削減（最小化） 3.テナントとの日常的な対応 4.ビルメンテナンス会社の管理・監督・指導 5.入出金の正確な把握 6.所有者・アセットマネジャーへの報告書作成	1.設備管理業務 2.建物・設備保全業務 3.環境衛生管理業務 4.保安警備業務 5.その他業務
報酬	ビルの収益に連動（一部、固定あるいは固定部分を組み合わせることがある）	業務範囲と内容に応じて固定
企業数	まだ少ないが、参入が増えつつある	参入障壁が低く、きわめて多い